عنوان :

تحقیق سلب مالکیت از اراضی در نظام حقوقی ایران

تعداد صفحات :۱۵۵

نوع فایل : ورد و قابل ویرایش

چکیده

سلب مالکیت اراضی از اشخاص و زمین داران بزرگ از طرف دولت ممکن است به دلایل اجتماعی و اقتصادی روی دهد، که این امر به خاطر کاستن از قدرت ونفوذ آنان و گسترش قدرت دولت مرکزی و نیز هموار ساختن عدالت اجتماعی درجامعه می باشد تا بدین طریق وسائل اجرای وظایف خود در تأمین خدمات عمومی را فراهم آورد.

در این تحقیق سعی خواهد شد که نظام حقوقی سلب مالکیت از اراضی  که اصولا توسط دولت به معنای عام کلمه صورت می گیرد، در کشور ایران بررسی گردد، و با بررسی قوانین ومقررات اصلاحات اراضی وقانون ابطال اسناد اراضی موات ودیگر قوانین پس از وقوع انقلاب اسلامی مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته، واهداف قانونگذار در تصویب این قوانین که عمدتا منتهی به سلب مالکیت از اشخاص صاحب زمین های بزرگ گردیده، مورد بررسی قرار گیرد، و این که در راستای اعمال حاکمیت دولت در تصویب این قوانین چه اهدافی اعم از سیاسی واجتماعی واقتصادی در پی داشته است و این که چه ساز و کارهای قانونی صورت گرفته تا این اهداف به منصه ظهور برسد، و آیا سلب مالکیت از اراضی منتهی به مالکیت دولت ها گردیده و یا این که صرفا در این قوانین تغییر مالکیت در اشخاص ایجاد گردیده است واین که چه مکانیسمی در جهت جبران خسارت ازاشخاصی که سلب مالکیت به طور کلی گردیده اند پیش بینی شده است، و آیا نهادهای ناظر واز جمله قوه قضائیه در تعدیل این ایده نقش نظارتی داشته، و به اعتراضات اشخاص در این راستا رسیدگی گردیده است ویا خیر. به عبارتی محاکم دادگستری ودیوان عدالت اداری به عنوان مراجع قضائی رسیدگی به اعتراضات به اعمال نهادهای قوه مجریه کنترل دارد ودر پایان اینکه ضمن نتیجه گیری وارائه راهکارهای مناسب وقانونی مکانیسم اعتراض ورسیدگی به آن توسط مراجع قضائی با ذکر رویه های قضایی موجود ارائه می گردد.

واژه های کلیدی: سلب مالکیت، نظام حقوقی ایران، اراضی، تملک

فهرست مطالب

چکیده         ……۱
مقدمه            ۲
فصل اول: کلیـات
مبحث اول: تبیین مفاهیم                    ..۵
گفتار اول: مالکیت                    …..۵
بند اول: مفهوم مالکیت              …..۵
بند دوم: اقسام مالکیت              ……۶
بند سوم: تعریف مالکیت              ..۹
گفتار دوم : ویژگی ها و اوصاف مالکیت                      …۱۰
بند اول: مطلق بودن                 .۱۰
بند دوم: انحصاری بودن              .۱۱
بند سوم: دائمی بودن              ……۱۲
گفتار سوم: مبانی نظری مالکیت           ….۱۳
بند اول: نظریه خدمت عمومی        ……۱۳
بند دوم: برابری اشخاص درمقابل هزینه های عمومی          ……۱۵
گفتار چهارم: ماهیت حقوقی سلب مالکیت   ۱۶
بنداول: قرارداد اداری   ۱۶
بند دوم: عمل یکجانبه اداری    ۱۷
اول: الزام دستگاه های اجرایی   ۱۸
دوم: الزام مالک   ۲۰
گفتار پنجم: منابع سلب مالکیت   ۲۳
بند اول: قانون اساسی    ۲۴
بند دوم: قوانین عادی   ۲۵
بند سوم: مقررات دولتی    ۲۵
بند چهارم: آراء وحدت رویه قضایی   ۲۷
مبحث دوم: اراضی و اقسام آن   ۲۷
گفتار اول: اراضی دایر   ۲۹
بند اول: تعریف قانونی اراضی دایر   ۳۰
گفتار دوم: اراضی بایر   ۳۰
بند اول: تعریف لغوی اراضی بایر   ۳۰
بند دوم: تعریف حقوقی اراضی بایر   ۳۰
بند سوم: تعریف قانونی اراضی بایر   ۳۱
گفتار سوم: اراضی موات   ۳۲
بند اول: تعریف لغوی اراضی موات   ۳۳
بند دوم: تعریف فقهی اراضی موات   ۳۴
بند سوم: تعریف قانونی زمین موات   ۳۶

فصل دوم: مصادیق سلب مالکیت

مبحث اول: تملک   ۴۰
گفتار اول: تشریفات و الزامات قانونی    ۴۰
بند اول: زمان تحقق   ۴۰
اول: تملک جهت اجرای طرح های ضروری    ۴۰
دوم: تملک جهت اجرای طرح های فوری    ۴۱
بند دوم: شرایط تملک    ۴۲
اول: وجود طرحهای مصوب عمومی و احراز ضرورت اجرای آن    ۴۲
دوم : تأمین اعتبار لازم    ۴۴
سوم: عدم امکان تأمین زمین مناسب از اراضی ملی یا دولتی   ۴۵
چهارم: اعلام قصد دستگاه اجرایی مبنی بر تملک    ۴۶
پنجم : اخذ استعلام از ادارات ثبت محل    ۴۶
ششم: انجام معامله و پرداخت بهای عادله و کلیه حقوق و خسارات راجعه    ۴۸
الف: توافق مالک و دستگاه اجرایی   ۴۸
ب: عدم توافق مالک و دستگاه اجرایی   ۵۰
بند سوم: ابطال تملک   ۵۱
گفتار دوم: آثار تملک    ۵۴
بند اول: ارزیابی و پرداخت بهای عادله    ۵۴
اول: ارزیابی بهای عادله    ۵۴
الف: هیأت کارشناسی    ۵۴
۱- ترکیب هیأت    ۵۴
۲- موارد ارجاع    ۵۵
۳- ضوابط حاکم بر عملکرد هیأت    ۵۵
ب- نحوه محاسبه    ۵۶
دوم: پرداخت بهای عادله    ۵۹
الف: پرداخت نقدی    ۵۹
ب: واگذاری اراضی معوض    ۶۰
بند دوم: پرداخت خسارت    ۶۰
اول: مفهوم زیان    ۶۱
دوم: مبنای نظری جبران خسارت    ۶۳
سوم: محدوده جبران خسارت   ۶۴
مبحث دوم: اراضی ملی شده    ۶۵
گفتار اول: انفال و گستره آن    ۶۵
گفتار دوم :اراضی ملی و مصادیق آن    ۶۷
بند اول: جنگل و بیشه طبیعی   ۶۸
بند دوم : مرتع   ۶۹
بند سوم: اراضی جنگلی    ۷۰
گفتار سوم : آثار ملی شدن اراضی   ۷۱
بند اول : سلب مالکیت خصوصی و ایجاد مالکیت عمومی   ۷۱
الف) ابطال اسناد مالکیت خصوصی و تشریفات تنظیم سند به نام دولت    ۷۱
ب) ماهیت حق دولت بر اراضی ملی    ۷۳
مبحث سوم: قانون اصلاحات ارضی   ۷۵
گفتار اول: قانون اصلاحات ارضی   ۷۵
بند اول: تحدید مالکیت   ۷۵
بند دوم: انواع اراضی قابل واگذاری   ۷۶
بند سوم: پایان اصلاحات ارضی   ۷۷
گفتار دوم: قوانین و مقررات قبل از انقلاب   ۷۷
بند اول: زمینه های داخلی و خارجی تصویب قانون اصلاحات ارضی    ۸۲
بند دوم: اهداف سیاسی، اجتماعی و اقتصادی اصلاحات ارضی    ۸۴
بند سوم: مراحل سه گانه اجرای قانون اصلاحات ارضی    ۸۷
گفتار سوم :جایگاه قوانین و مقررات اصلاحات ارضی بعد از انقلاب اسلامی    ۸۸
بند اول: فتاوی فقها   ۸۹
بند دوم: شورای انقلاب و اصلاحات ارضی    ۹۱
بند سوم: مجلس شورای اسلامی و اصلاحات ارضی    ۹۱
بند چهارم: شورای نگهبان و اصلاحات ارضی   ۹۲

فصل سوم: مراجع حل اختلاف

مبحث اول: هیأت های هفت نفره واگذاری زمین    ۹۶
گفتار اول:  اعضاء    ۹۶
گفتار دوم:  وظایف    ۹۹
بند اول: حل و فصل اختلافات   ۹۹
بند دوم: واگذاری زمین    ۱۰۲
بند سوم: تعیین عرف محل و اولویت ها   ۱۰۳
بندچهارم: تعیین اولویت ها   ۱۰۸
بند پنجم: انجام تحقیقات   ۱۱۰
بند ششم: تشخیص صلاحیت متقاضیان:   ۱۱۲
گفتار سوم: نحوه عمل هیأت های هفت نفره   ۱۱۳
مبحث دوم: دیوان عدالت اداری   ۱۲۳
گفتار اول: تشکیلات    ۱۲۴
گفتار دوم: نحوه ابطال مقررات خلاف قانون و شرع   ۱۲۶
مبحث سوم: هیأت ۳ نفره   ۱۲۶
گفتار اول: تشکیلات   ۱۲۶
گفتار دوم: مسئول تشکیل هیأتها   ۱۲۷
گفتار سوم: صلاحیت   ۱۲۷
گفتار چهارم: دبیرخانه هیأت سه نفره    ۱۲۸
گفتار پنجم: وظایف    ۱۲۸
گفتار ششم: نحوه رسیدگی    ۱۲۹
مبحث چهارم: کمیسیون موضوع ماده ۵۶   ۱۲۹
گفتار اول: تعیین تکلیف اراضی اختلافی کشاورزان و جنگلداریها    ۱۳۰
گفتار دوم: قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی    ۱۳۲
گفتار سوم: ماده واحده حل اختلاف    ۱۳۴
بند اول: آیین نامه اجرایی قانون    ۱۳۷
بند دوم: ترکیب هیات ماده واحده:    ۱۳۷
بند سوم: تشکیلات هیات ماده واحده    ۱۳۸
بند چهارم: شرح وظایف دبیرخانه   ۱۳۹
مبحث پنجم: محاکم عمومی   ۱۴۰
گفتار اول: صلاحیت محاکم عمومی در قانون تملک    ۱۴۰
گفتار دوم: صلاحیت محاکم عمومی در سایر موارد   ۱۴۰
نتیجه گیری   ۱۴۲
فهرست منابع   ۱۴۵
چکیده انگلیسی         ۱۴۸

فهرست منابع

الف)کتب

۱- ابوالحمد، ابوالحمید، مقاله شخصیت حقوقی، تحولات حقوق خصوصی، انتشارات دانشگاه تهران،۱۳۷۵٫

ازکیا، مصطفی، مقدمه ای بر جامعه شناسی توسعه روستایی،۱۳۷۹٫

۲- امامی، محمد واستوار سنگری، کورش،حقوق اداری،تهران،نشرمیزان،ج اول،۱۳۸۶٫

۳-انصاری، ولی الله،کلیا ت حقوق اداری،تهران،نشر حقوقدانان، ج اول،۱۳۷۷٫

۴- باختر، سید احمد، محشای قانون عدالت اداری، تهران، نشر ایینه، چ اول، ۱۳۸۶٫

۵- بادینی، حسن، فلسفه مسولیت مدنی، تهران، سهامی انتشار، ج اول، ۱۳۸۴٫

۶- بیگی نسوان، حسین،  بررسی دیدگاهها، اقدامات و نتایج اصلاحات ارضی در جمهوری اسلامی، پایان نامه کارشناسی .

۷- تودارو، مایکل،  توسعه اقتطادی در جهان سوم، ترجمه غلامعلی فرجادی، ۱۳۷۵٫

۸- حسن پوراصل، محسن و نجفی، بهاء الدین، اصلاحات ارضی و واحدهای دسته جمعی تولید، ۱۳۷۹٫

۹- داوید، رونه، نظامهای بزرگ حقوقی معاصر، ترجمه حسین صفایی و محمد آشوری و عزت ا… عراقی، تهران، نشر دانشگاهی، ج چهارم، ۱۳۷۸٫

۱۰- درام گوناد میردال، پژوهشی درباره فقر ملتها، ترجمه منوچهر امیری ۱۳۸۰٫

۱۱- دورنر، پیتر، نقش اصلاحات ارضی در توسعه اقتصادی، ترجمه دکتر رضا اسراری،۱۳۸۱٫

۱۲- سزواری، محمدباقر، کفایه الاحکام، مدرسه صدر، اصفهان، امام خمینی، تحریرالوسیله، منشور مکتبه الاعتماد،۱۳۷۵ .

۱۳-شمس احمد،نظام حقوقی اراضی ملی شده،نشر دادگستر،تهران،ج ۱، ۱۳۷۶٫

۱۴- شونبرگ، سورن، انتظارهای مشروع در حقوق اداری، ترجمه احمد رنجبر، تهران، نشر میزان، چ اول، ۱۳۸۷ .

۱۵-  طالب، مهدی،  نگاهی جامعه شناسانه به مسایل و اعتبارات روستایی در ایران،۱۳۷۶٫

۱۶- طباطبائی، علیمحمد،  مجله کانون وکلا، سال یازدهم ۱۳۵۸ .

۱۷- طبا طبائی مؤتمنی منومچهر،حقوق اداری،تهران،سمت،ج دوم،۱۳۷۳ .

۱۸- عدل مصطفی، حقوق مدنی، قزوین، نشر بحرالعلوم، چ اول، ۱۳۷۳٫

۱۹- غمامی، مجید، مسئولیت مدنی دولت نسبت به اعمال کارکنان خود، تهران، نشر دادگستر، ج اول، ۱۳۷۶٫

۲۰-فرد، هالیدی، دیکتاتوری و توسعه  سرمایه داری در ایران، ترجمه فضل الله نیک آئین، ۱۳۷۳ .

۲۱-کاتوزیان، ناصر، قانونی مدنی در نظم حقوقی کنونی، نشر دادگست، چ دوم،۱۳۷۷٫

۲۲- کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی (ایقاع )، تهران، نشر دادگستر،چ دوم،۱۳۷۷٫

۲۳- کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی اموال و مالکیت، تهران، نشر یلدا، ج اول، ۱۳۷۴٫

۲۴- کامیار،غلامرضا، حقوق شهرسازی، تهران، انتشارات مجد، ج اول، ۱۳۷۹٫

۲۵- لهاسایی زاده، تحولات اجتماعی در روستاهای ایران .

۲۶- محقق داماد، سیدمصطفی، قواعد فقه بخش مدنی، تهران، انتشارات سمت، چ اول، ۱۳۷۴

۲۷- محقق حلی، شرایع الاسلام فی المسایل الحلال و الحرام، دارالهدایه، چاپ نشر قم، ۱۴۰۳ه.ق.

۲۸- موحد، محمدعلی، حقوق مدنی، قم، نشر بی تا، چ اول، ۱۳۷۸٫

۲۹- هاشمی، سید محمد، حقوق اساسی جمهوری اسلامی ایران، جلد اول، تهران، نشر دادگستر، چاپ پنجم، ۱۳۷۸٫

۳۰- هاشمی، سید محمد، حقوق اساسی جمهوری اسلامی ایران، جلد دوم، تهران، نشر دادگستر، چاپ پنجم، ۱۳۸۰٫

۳۱- هالیدی، فرد، دیکتاتوری و توسعه  سرمایه داری در ایران، ترجمه فضل الله نیک آئین، ۱۳۶۹٫

۳۲- هانری، لوی برول، جامعه شناسی حقوق، ترجمه سید ابوالفضل قاضی، تهران، نشر میزان، ج هشتم، ۱۳۸۶٫

۳۳- وکیلی حسینعلی،فرهنگ فارسی به فارسی،نشر اقبال، ج ۱، ۱۳۷۵٫

ب) مقالات :

۱- احکام ثانویه، بقلم یکی از علمای حوزه علمیه قم (بی نام ). مجله قضایی وحقوقی دادگستری، شماره اول، ۱۳۷۰٫

۲- جعفری، مصطفی، اراضی ملی شده، مجله جنگل ومراتع، شماره ۱۵، پائیز ۱۳۷۱٫

۳- صدرزاده، افشار، سلب مالکیت به سبب منافع عمومی، نشر دانشکده حقوق وعلوم سیاسی، دانشگاه تهران، ۱۳۷۴٫

۴- طالب، مهدی، نگاهی جامعه شناسانه به مسائل روستایی در ایران، تهران، ۱۳۷۸٫

۵- طباطبایی، علی محمد، مجله کانون وکلا، سال یازدهم، شماره ۶۸و۶۷٫

۶-نجفی بهاء الدین، اصلاحات ارضی وعملکرد آن در چند منطقه، بانک مرکزی، اداره بررسی های اقتصادی .

مقدمه

جنگلها ومراتع کشور سطحی بالغ بریکصد میلیون هکتار حدود۶۰درصد از خاک میهن را تشکیل       می دهد ومهمترین عرصه تأمین کننده نیاز های ارضی به شمار رفته و نقش سازنده آن در زیر بنای اقتصاد ملی ومسائل زیست محیطی مانند: تعدیل آب وهوا وجریانهای آب کشور، تولید مستمر علوفه وگیاهان دارویی وصنعتی، زیستگاه وحش، تفرجگاه مردم، تولید قسمت اعظم اکسیژن مورد نیاز وبالاخره تضمین کننده حیات جامعه انسانی از اهمیت خاصی برخوردار می باشد.

مع الاسف با وجود این رشته از علم حقوق علی رغم عمق و وسعت آن از تحلیل وتدریس در دانشکده های حقوق مهجور مانده ودانشجویان در طول دوره  تحصیل از وجود چنین مقررات و معیارهای حقوقی مختص وحاکم برموضوع اراضی ملی بی اطلاع می مانند و از طرفی توسل به ضمانت های اجرایی امر حفاظت وبهره برداری از منبع موصوف، مستلزم آشنایی مردم ودستگاه قضایی ومراجع ذیصلاح دیگر نسبت به قوانین مربوط به آن می باشد، مضافا پاسخگویی به بخشی از مشکلات موجود، بازنگری وتجدید نظر در قوانین ومقررات راجع به منابع طبیعی را براساس واقعیت ها و نیازهای جامعه ومسائل سیاسی، اقتصادی و اجتماعی
می طلبد. لذا در این تحقیق سعی خواهد شد که نظام حقوقی سلب مالکیت از اراضی  که اصولا توسط دولت به معنای عام کلمه صورت می گیرد، در کشور ایران بررسی گردد، و با بررسی قوانین ومقررات اصلاحات اراضی وقانون ابطال اسناد اراضی موات ودیگر قوانین پس از وقوع انقلاب اسلامی مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته، واهداف قانونگذار در تصویب این قوانین که عمدتا منتهی به سلب مالکیت از اشخاص صاحب زمین های بزرگ گردیده، مورد بررسی قرار گیرد، و این که در راستای اعمال حاکمیت دولت در تصویب این قوانین چه اهدافی اعم از سیاسی واجتماعی واقتصادی در پی داشته است و این که چه ساز و کارهای قانونی صورت گرفته تا این اهداف به منصه ظهور برسد، و آیا سلب مالکیت از اراضی منتهی به مالکیت دولت ها گردیده و یا این که صرفا در این قوانین تغییر مالکیت در اشخاص ایجاد گردیده است واین که چه مکانیسمی در جهت جبران خسارت ازاشخاصی که سلب مالکیت به طور کلی گردیده اند پیش بینی شده است، و آیا نهادهای ناظر واز جمله قوه قضائیه در تعدیل این ایده نقش نظارتی داشته، و به اعتراضات اشخاص در این راستا رسیدگی گردیده است ویا خیر. به عبارتی محاکم دادگستری ودیوان عدالت اداری به عنوان مراجع قضائی رسیدگی به اعتراضات به اعمال نهادهای قوه مجریه کنترل دارد ودر پایان اینکه ضمن نتیجه گیری وارائه راهکارهای مناسب وقانونی مکانیسم اعتراض ورسیدگی به آن توسط مراجع قضائی با ذکر رویه های قضایی موجود ارائه می گردد.

 تحقیق پیش رو در سه فصل تنظیم گشته است که فصل اول شامل تبیین مفاهیم و کلیات است که در دو مبحث مجزا به مفاهیمی از قبیل ماکیت، اوصاف مالکیت، منابع سلب مالکیت، اراضی واقسام آن پرداخته شده است. در فصل دوم نیز سعی شده مصادیق سلب مالکیت از قبیل ملی شدن اراضی، اصلاحات ارضی و…  مورد بحث وارزیابی قرار گیرد و در فصل سوم مراجع حل اختلاف بطور کامل مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

الف) سوالات و فرضیه تحقیق

۱- معیار سلب آزادی از اراضی در نظام حقوقی ایران کاملا مشخص نمی باشد.

۲- مکانیسم جبران خسارت مالکین که اراضی آنها طبق قانون سلب می شود پیش بینی نگردیده است.

۳- نظام حقوقی سلب از اراضی با سایر اراضی یکسان است.

 

ب) اهداف تحقیق

۱- تبیین موارد مبهم مربوط به سلب مالکیت.

۲- ارائه راهکار هماهنگ جهت پرونده های مربوط به سلب مالکیت اراضی.

۳- ارائه راهکار جهت سازمانها و نهادهای متولی در امور اراضی.

 

ج) روش تحقیق

در این تحقیق از روش توصیفی ـ تحلیلی و با استفاده از روش کتابخانه ای به گردآوری اطلاعات پرداخته شده است. معمولاً در این روش حجم زیادی از اطلاعات؛ از کتب، نشریات و منابع علمی فارسی مربوطه خواهد بود و نهایتاً بعد از گردآوری اطلاعات لازم، با استدلالات عقلایی، به تنظیم و تفسیر اطلاعات جمع آوری شده، پرداخته خواهد شد. و در آخر با نتیجه گیری، مطالب جمع بندی خواهد شد.

د) روش تجزیه و تحلیل اطلاعات

روش تجزیه و تحلیل اطلاعات در این پژوهش، روشی بنیادی نظری می باشد؛ تحقیقات بنیادی نظری تحقیقاتی هستند که اطلاعات و مواد اولیه تحقیق به روش کتابخانه ای گردآوری شده و سپس به روش های مختلف مورد تجزیه و تحلیل عقلایی قرار گرفته و نتیجه گیری می شود.

آنچه که بیش از بیان مقررات قوانین موضوعه مالکیت اهمیت دارد، توجه به مفهوم، ماهیت، مبنا و منبع قانونی مالکیت است چرا که تعیین اصول حاکم بر یک تأسیس حقوقی در واقع مشخص کننده جهت کلی مقررات راجع به آن نیز هست. علاوه بر این بیان فهرست وار قوانین راجع به مالکیت از آغاز تا به امروز، گذشته از لزوم بازشناسی قوانین ناسخ و منسوخ از آن جهت بوده است که بسیاری از مقررات قوانین منسوخه، آنچنانکه خواهیم دید به دلیل ضعف قوانین موضوعه یا همچنان لازم الاجراست و یا آنکه به ناچار می بایست از وحدت ملاک آن ها مدد جست و در پی رفع ابهامات قوانین موضوعه مالکیت از این طریق برآمد. بنابراین نظر به ضرورت بررسی مباحث فوق الذکر، فصل پیش رو به بیان کلیات مالکیت اختصاص یافته است.

مبحث اول: تبیین مفاهیم

گفتار اول: مالکیت

بند اول: مفهوم مالکیت

از آنجایی که تملک در واقع یکی از استثنائات وارد بر اصل احترام به مالکیت شخصی افراد است، لزوماً می بایست پیش از پرداختن به مباحث اصلی تملک، نگاهی هرچند گذرا به مقوله مالکیت در نظام حقوقی ایران داشته باشیم.

آنچه در عرف عامه تعلق یک شیء به فردی معین است از دیدگاه اندیشمندان حقوق تعریف جامعتری دارد:[۱]

«مالکیت حقی است دائمی که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند.»

از مجموع دیدگاه های حقوقدانان و تأمل در نظام حقوقی حاکم می توان ویژگی های ذیل را برای مالکیت برشمرد:

الف: مطلق بودن (اصل تسلیط): اطلاق اختیار مالک جهت انتفاع از ملک خویش از آن جهت است که «تصرفات وی در ملک خود علی الاصول مقید به هیچ قید و شرطی نیست و مالک می تواند بدون محدودیت هر انتفاعی از ملک ببرد.»[۲] اما حقیقت آن است که امروزه دایره شمول این حدود قانونی به حدی گسترده شدند که مشکل می توان مطلق بودن را یکی از اوصاف مالکیت دانست و می بایست به جای آن از (اصل تسلیط) سخن گفت، بدین معنا که هرگاه در قانون و عرف قیدی برای حق مالکیت دیده نشود، اصل این است که مالک حق انتفاع یا تصرف دارد.[۳]

ب: انحصاری بودن: «انحصاری بودن حق مالکیت به این معناست که مالک بطور انحصاری حق خود را اعمال می کند بطوری که هیچ کس دیگر به جز وی و یا افراد مأذون یا مجاز از طرف او نمی توانند حقی بر ملک او داشته باشند، نتیجه این حق مالکیت ایجاد تکلیف برای اشخاص دیگر مبنی بر احترام گذاردن و عدم تجاوز به حق مالک می باشد.»[۴]

این اصل مستنبط از ماده ۳۱ قانون مدنی است که خروج اموال از تصرف مالکین آن را صرفاً منوط به حکم قانون نموده است. و با وجود این، اصل «انحصاری بودن مالکیت» نیز امروزه از جهات بسیاری به استناد مصالح عمومی محدود گردیده است.

ج: دائمی بودن: اگر چه این وصف در هیچ یک از مواد قانون مدنی مورد اشاره قرار نگرفته است اما حقوقدانان طبیعت  مالکیت را در منافات با موقتی بودن آن دانسته اند. از نگاه آنان دائمی بودن بدین معناست که «حق مالکیت پیوسته پابرجاست و جنبه متزلزل و موقت ندارد و باگذشت زمان و تبدیل و عدم استفاده مالک از بین نمی رود و منحصراً در نتیجه نقل و انتقال به دیگری واگذار می شود.»[۵]

بند دوم: اقسام مالکیت

به غیر از مالکیت شخصی که در مبحث پیشین به بیان اوصاف آن پرداختیم در حقوق از دو نوع دیگر مالکیت نیز نام برده شده است:

الف: مالکیت دولتی: «این گونه از مالکیت حقی است که مراجع دولتی همانند سایر اشخاص بر اموال پیدا کنند، هر چند که اعمال این حق به موجب قوانینی به مراتب سختگیرانه تر از قوانین حاکم بر مالکیت شخصی محدود می گردد. فروش اموالی که ملک دولت است با تصمیم مقام اداری امکان پذیر است و در عین حال این انتقال نیاز به تشریفاتی دارد که قانون مقرر می نماید.»[۶]

ب: مالکیت عمومی: «گاه دولت از جهت ولایتی که بر عموم دارد به نمایندگی از سوی جامعه، اموال و مشترکاتی را که برای استفاده مستقیم تمام مردم آماده شده و یا اختصاص به حفظ مصالح عمومی دارد، در اختیار می گیرد.»[۷] در اینجا دولت مدیر  و سرپرست اداره اموال است و اختیار او را نمی توان با ملاک خصوصی دولت قیاس کرد.[۸]

بنابراین دولت حق فروش اموال عمومی را ندارد مگر آنکه قانون صراحتاً این امر را اجازه داده باشد. «در مواقعی حتی اجازه فروش و انتقال پاره ای از اموال عمومی حتی به موجب قانون نیز ممکن نمی باشد. در قانون اساسی از این اموال تحت عنوان سرمایه ملی، نفایس ملی یاد شده است.»[۹] (اصل ۸۳)

البته این تقسیم بندی از دیدگاه دیگر، امر اعتباری و فاقد آثار عملی در خور توجه است چرا که فلسفه وجودی دولت تأمین منافع عمومی است و کلیه اموری که دولت عهده دار آنجا آن است نیز به واسطه اختیارات تفویضی از سوی جامعه برای تأمین بخشی از منافع عموم است، بنابراین اساساً فرض مالکیت خصوصی دولت نسبت به اموال، امری ناصواب است. از سوی دیگر از آنجایی که در حکومت های مردمی، دولت نماینده مردم است، می تواند جهت حفظ مصالح عمومی هر گونه تصرفی را در اموال تحت اختیار خود، انجام دهد و مقید نمودن تصرفات وی، خلاف مصالح جامعه می باشد.

به هر حال فارغ از بیان نظرات متفاوتی که در این خصوص وجود دارد، نمی توان موضع گیری قانون اساسی در پذیرش تمایز اموال عمومی از دولتی را در اصل ۴۴ را نایده گرفت، خصوصاً آنکه مطالعه مباحثی که منجر به تصویب این اصل شده است به خوبی بیانگر اراده نویسندگان قانون اساسی در قبول تفاوت ماهیت آنهاست:

«تمرکز در مالکیت دولتی می بایست از اصل ۴۴ حذف شود چرا که دارایی های ذکر شده در اصل ۴۴ صرفاً از باب مالکیت عمومی در اختیار دولت قرار گرفته و مسأله تمرکز یا عدم تمرکز دولت در این اموال اساساً موضوعیت ندارد.»

ماده ۲۶ قانون مدنی و بسیاری از قوانین دیگر نیز بطور صریح یا ضمنی این تفاوت را مورد توجه  قرار داده اند. صرف نظر از موارد قانونی یاد شده، توجه به ماهیت  اموال تحت تصرف دولت نیز به خوبی نشان دهنده تفاوت میان آنهاست. به طور مثال چگونه می توان مالکیت دولت بر ورزشگاه های دولتی را با تصرفات دولت در آثار باستانی و تاریخی یکسان دانست. بنابراین شاید درست تر این باشد که به جای کتمان کامل تفاوت ماهیت مالکیت دولت بر اموال ملی به دنبال تعیین ضابطه دیگری برای تفکیک این اموال باشیم.

در همین راستا برخی ضمن توجه به ایرادات مطروحه و ماهیت دوگانه دارایی های ملی تقسیم بندی دیرگی را مطرح نموده اند. بر اساس این نظریه «اداره عمومی (قانون) دارایی های ملی رابه دو گروه تقسیم کرده است:

الف: اموالی که قابلیت تملک خصوصی ندارد و در ملکیت عمومی باقی مانده و صرفاً اداره آن به دولت سپرده می شود.

ب: اموالی که به ملکیت در می آید و دولت بعنوان مالک در آن تصرف می کند و در نظارت عمومی قرار می گیرد. ماهیت متفاوت مالکیت عمومی از مالکیت دولتی آثار در خور توجهی را نیز در پی دارد.

پیامد عملی این تفاوت آن است که دولت جز به موجب قوانین خاص مجاز به نقل و انتقال اموال عمومی نمی باشد در حالی که اموال دولتی به موجب مصوبات خود دولت قابل واگذاری است.»[۱۰]

همانگونه که در گفتار آغازین اشاره شد در قوانین موضوعه ایران احترام به مالکیت شخصی از اهمیت ویژه ای برخوردار است با این همه گاه ممکن است حقوق فردی در تزاحم با منافع عمومی قرار گیرد در چنین مواردی در مقام رفع این تزاحم حفظ مصالح عمومی بر منافع فردی ارجحیت می یابد و مالکیت شخصی سلب یا محدود می گردد. نمونه بارز چنین وضعیتی، زمانی رخ می دهد که مراجع متولی امور اجرایی کشور در راستای انجام وظایف خود، نیازمند استفاده از املاک شخصی افراد می گردند، و از همین رهگذر به پشتوانه حفظ مصالح عمومی اقدام به سلب مالکیت آنان می نمایند از این حالت در قوانین موضوعه تحت عنوان تملک یاد شده است. تملک عمل حقوقی است که بخش های آتی این تحقیق به بررسی جوانب گوناگون آن اختصاص یافته است اما پیش از آن در خصوص وضعیت مالکیت املاک موضوع تملک پاسخ و  پرسش را مورد توجه قرار خواهیم داد:

نخست این که تملک به عنوان یکی ازاصلی ترین صور سلب مالکیت در خصوص کدام یک از انواع مالکیت قابل اعمال می باشد؟ و دیگر آنکه پس از انجام عملیات قانونی تملک، ماهیت مالکیت شخصی دستخوش چه تغییراتی می گردد؟

تردیدی نیست که تملک از بارزترین وجوه نادیده گرفتن حق مالکیت شخصی به استناد مصالح عمومی است.

مفهوم این سخن آن است که صلاحیت تملک منحصراً در خصوص اموال شخصی قابل اعمال است و هرگاه مراجع دولتی نیازمند بهره گیری  از املاک تحت تصرف سایر مراجع دولتی باشند مقنن موارد مذکور را مشمول قواعد عمومی تملک نمی داند و از این مقوله تحت عنوان مستقل «تغییر دستگاه بهره بردار» سخن می گوید.[۱۱]

از سوی دیگر به دنبال تحقق عملیات تملک ماهیت مالکیت شخصی املاک دچار تغییر
می گردد و به موجب صراحت ماده ۱۱۲ قانون محاسبات عمومی ۱۳۶۶، اموال شخصی که از رهگذر تملک حاصل می شوند ماهیتاً به اموال غیر منقول دولتی تبدیل می شود و در اسناد مالکیت آنها نام دولت جمهوری اسلامی ایران بعنوان مالک با حق استفاده مراجع دولتی ذیربط درج می گردد.

برهمین مبنا نیز واگذاری عین و منافع این اموال به سایر دستگاه های دولتی و همچنین فروش آنها به اشخاص خصوصی طبق مقررات ماده ۱۱۵ قانون محاسبات عمومی با پیشنهاد وزیر مربوطه و تصویب هیأت وزیران مجاز می باشد.

بند سوم: تعریف مالکیت

تملک واژه ای عربی از مصدر «ملک» است و درلغت به معنای «دارا و مالک شدن» و «ملکی را به اختیار خود درآوردن» است.[۱۲] در فقه تملک را قصد انشاء در قبول ملکیت در مقابل تملیک دانسته اند.[۱۳]

اگر چه تملک در قانون مدنی ایران تعریف نشده اما قانونگذار در ماده ۱۴۰ این قانون اسباب انحصاری تملک را ذکر نموده است و مؤلفین حقوق خصوصی نیز بر همین مبنا اسباب تملک را به دو دسته تقسیم کرده اند:[۱۴]

الف: اسباب ارتجالی که برای اولین بار موجب مالکیت یکی از اعیان موجود در خارج
می شود. نظیر احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه.

ب: اسباب انتقالی که ملکی به واسطه یکی از این اسباب از شخصی به دیگری انتقال
می یابد. مانند ارث، عقود و تعهدات و نیز اخذ به شفعه.

وجود تشابه در لفظ شاید این تصور را ایجاد کند که مفهوم تملک در قانون مدنی و حقوق اداری یکسان است در حالی که اگرچه پیامد تملک، انتقال مالکیت اشخاص به دولت است، اما وجود تفاوت های بنیادین در ارکان، الزامات و شرایط تملک از منظر حقوق عمومی با تملک از دیدگاه قانون مدنی، موجب تمایز کامل این دو مفهوم از یکدیگر شده است. هرچند در قوانین موضوعه در حیطه حقوق عمومی تعریفی از تملک دیده  نمی شود و حقوقدانان نیز متأسفانه به رغم اهمیت بسیار این مقوله کمتر بدان پرداخته اند، اما با بررسی قوانین جاری می توان گفت:

«تملک از دیدگاه حقوق عمومی عمل اداری یک جانبه ای است که طی آن مقام صلاحیت دار در چار چوب قانون جهت تأمین مصالح و منافع عمومی، نسبت به انتقال مالکیت اموال اشخاص به خود اقدام می نماید.»

 

گفتار دوم : ویژگی ها و اوصاف مالکیت

نویسندگان حقوق مدنی، مالکیت واحد سه ویژگی مطلق بودن (جامع) انحصاری بودن (مانع) و دائمی بودن دانسته اند. اینک  به توضیح مختصر هر یک از این اوصاف و تحولاتی که این ویژگی ها به خصوص در سده های اخیر داشته اند اشاره می شود.

 

بند اول: مطلق بودن

اطلاق اختیار مالک جهت انتفاع از ملک خویش بدان جهت است که تصرفات مالک در ملک خویش علی الاصول مقید به هیچ قید و شرطی نیست. وی می تواند هر گونه انتفاعی را از آن ببرد و در این صورت هیچ گونه محدودیتی وجود ندارد. چنانچه این معنی در قسمت اخیر ماده ۳۰ قانون.م بیان شده است لذا مالک می تواند نسبت به مال خود هرگونه انتفاعی را ببرد، هر چند که به دیگران ضرر وارد شود، این در حقیقت بیانگر اصل تسلیط می باشد، وی بدیهی است که از این حق نباید سوء استفاده کرد.

به عبارت دیگر، مالکیت حقی است که به نحو وسیع برای شخص نسبت به مال اختیار و سلطه تصرف و انتفاع در ملک می دهد، بنابراین می توان گفت که اصل در مالکیت اباحه تصرف است ومنع و تحریم استثناست و مادامی که دلیلی بر تحدید و تقیید نباشد مقتضای اطلاق حق مالکیت، جواز بر تصرف است. از اصل مطلق یا جامع بودن حق مالک مبنی بر اختیار کلیه تصرفات ممکنه در ملک، این نتیجه حاصل میشود که چنان چه کسی حقی را نسبت به ملک مورد نظر ادعا کند باید آن را ثابت کند و مالک در این خصوص هیچ گونه تکلیفی مبنی بر این که مالکیت او مطلق است، ندارد.

در حقوق کنونی به جهات مختلف بر اصل مطلق بودن مالکیت استثنائات زیادی وارد شده است و به دشواری می توان از اطلاق حق مالکیت سخن گفت: واقع بینی ایجاب می کند که به جای اطلاق حق از قید قانون در ماهیت آن یاد کرد و گفت، حقی است که به مقتضای آن چیزی در تحت اراده شخصی قرارگیرد به طوری که مختص به او باشد و به موجب آن بتواند هرگونه انتفاعی را در حدود قانون از آن ببرد.

با وجود این هنوز هم از اصل تسلیط برای بیان اختیار مالک با احترام یاد میشود ولی بدون شک این اصل مفهوم پیشین خود را از دست داده است. در اصل چهل و هفتم قانون اساسی بیان شده است که:

« مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است، ضوابط آن را قانون بیان می کند.» 

در اصل چهل و چهارم قانون اساسی پس از تعیین سه بخش دولتی، تعاونی و خصوصی درنظام اقتصادی، درباره مالکیت چنین آمده است:

« مالکیت دراین سه بخش تا جایی که با اصول دیگر این فصل مطابق باشد و از محدوده قوانین اسلام خارج نشود و موجب رشد و توسعه اقتصادی کشور گردد و مایه زیان جامعه نشود، مورد حمایت قانون جمهوری اسلامی است ».

مطابق اصل چهلم قانون اساسی نیز:

 «هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر و تجاوز به منافع عمومی قرار دهد».

قیود اصول مورد اشاره به خوبی نشان می دهد که حق مالکیت مانند گذشته مطلق وبدون قید و شرط نیست و از حقوق طبیعی مربوط به شخصیت نیست بلکه وسیله ای برای حفظ منافع عمومی است و تنها در صورتی مورد حمایت قرار میگیرد که شیوه انتساب و اجرای آن قانونی و در مسیر هدف های قانون گذار باشد

در قوانین عادی هم اختیار مالک در انتفاع تصرف نسبت به مالکیت خویش به ویژه در خصوص املاک با محدودیت های مواجه شده است و هرجا که پای منافع عمومی در میان بوده قانون گذار در حمایت از آن تردید نکرده و مسیر آن به سوی عدالت اجتماعی سوق داده شده است. به هرحال، چنان چه در قوانین و عرف قیدی برای اعمال حق مالکیت وجود نداشته باشد، اصل این است که مالک حق انتفاع یا تصرف مورد نزاع را دارد یا به عبارت بهتر،  آنچه منع نشده مجاز است.

بند دوم: انحصاری بودن

     نتیجه طبیعی و منطقی اختیار مالک و لزوم رعایت احترام آن از طرف عامه مردم انحصاری بودن حق مالکیت است، انحصاری بودن حق مالکیت بدین معنی است که مالک به طور انحصاری حق خود را اعمال می کند، به طوری که هیچ کس دیگری جز شخص مالک یا افراد مأذون و مجاز از طرف او نمی توانند حقی بر ملک او داشته باشند. نتیجه این حق مالکیت، ایجاد تکلیف برای اشخاص دیگر مبنی بر احترام گذاردن و عدم تجاوز به حق مالک می باشد.

     معنی حصر و اختصاص حق به مالک این نیست که باید شخصاً از آن منتفع گردد بلکه می تواند تمام یا بعضی حقوق خود را درآن ملک به دیگری به نحوی از انحاء انتقال و یا به او اجازه استعمال  و انتفاع دهد.

اما انحصاری بودن مالکیت خصوصی به مفهوم گذشته نیست و از جهات مختلفی حق مزبور محدود شده است که در اینجا به طور مختصر به برخی از این محدودیت ها اشاره می شود.

– در موارد زیادی قوانین و مقررات به سود عموم و به ضرر مالکان خصوصی حق ارتفاق را ایجاد نموده است مانند قرار دادن سیم های برق، تلفن و لوله های گاز و نفت…. که جهت منافع عمومی جامعه می باشد ( بند ۹ ماده ۵۰ قانون برنامه و بودجه سال ۵۱ ) در مواردی حتی دولت و شهرداری ها می توانند ملک مورد نیاز خود را تملک کنند یا زمین بایر را برای آباد کردن و تملک به دیگران واگذار کنند.

– در روابط خصوصی نیز حمایت از اقشار جامعه و جهت اجرای عدالت، دولت را وادار به مداخله در این امور نموده است، چنانچه مستأجر محل کسب و پیشه می تواند پس از پایان مدت اجاره نیز مالک را به تجدید اجاره ناگزیر کند، مستأجر محل سکونت می تواند به استناد داشتن عسر و حرج از تخلیه ملک خودداری کند (قانون روابط موجر و مستأجر مصوب۵۶ و ۶۲)

قراردادهایی که مالک با دیگران منعقد می کند نیز در محدود ساختن حق انحصاری وی نقش دارد لذا منتفع و صاحب حق ارتفاق می تواند از مالی که به دیگری تعلق دارد، استفاده کند ومانع تصرف مزاحم یا ممنوع کننده حق خود شود، بنابراین از بین رفتن اطلاق اختیار مالک و محدود شدن سلطه او به جنبه فردی و انحصاری بودن مالکیت نیز خدشه وارد می کند و آن را در خدمت مصالح عموم قرار می دهد.

بند سوم: دائمی بودن

« مالکیت برای مالک حق دایمی است و به ترکیب استعمال و عدم انتفاع از ملک، وصف مالکیت از او سلب نمی شود پس اگر از مالک عملی که حقش را هویدا ساخته و مالک بودنش را نمایش دهد تراوش نکند به این سبب مالکیت او زایل نخواهد شد».

هرچند که از این وصف در هیچ متن قانونی نامی برده نشده است، نویسندگان حقوقی یکی از خصایص مهم حق مالکیت را دائمی بودن آن می دانند، بدین معنی که این حق به طور دائم و همیشه پابرجاست و جنبه تزلزل و موقت ندارد، مالکیت شخص با گذشت زمان و تبدیل شدن آن، از بین نمی رود. حتی در مورد تملکی که از طریق حیازت کسب میشود نظر مشهور درفقه این است که، در اثر بایر شدن زمین ملکیت از بین نمی رود و ملکیت کسب شده باقی می ماند.

     البته منظور از دائمی بودن حق مالکیت در رابطه با شیء مملوک (عین) است نه نسبت به شخص مالک، زیرا مادامی که شی ء مملوک باقی است، حق مالکیت نیز باقی می ماند و این حق زایل نمی شود مگر، پس از زوال و از حیزّ انتفاع خارج شدن ملک، ولی مالک به طور دائم یک شخص نیست و چه بسا اشخاص زیادی باشند که حق مزبور از یکی به دیگری انتقال می یابد.  زیرا گفته می شود مالکیت منتقل الیه، ادامه، مالکیت سابق، ناقل است و مالکیت قطع نشده تا مجدداً ایجاد شده باشد. در صورتی که مالی مجهول المالک باشد مطابق ماده ۲۸ ق.م، با اذان حاکم با مأذون از قبل او به هدف فقرا می رسد.

گفتار سوم: مبانی نظری مالکیت

---