عنوان :

مقاله بیع شرط

تعداد صفحات :۳۹

نوع فایل : ورد و قابل ویرایش

چکیده

در این رساله به تاریخچه قانونگذاری بیع شرط پرداخته شده است چرا که سرنوشت پر فراز و نشیب معاملات شرطی باعث شد تا از آن سوء استفاده هایی شود، لذا بیع شرط و معاملات با حق استرداد از لحاظ تاریخچه قانونگذاری دارای تحولات بسیاری می باشند. بیع شرط در سایر مکاتب فقهی و حقوقی نیز مطرح می باشد.در این مقاله درباره بیع شرط در فقه شیعه و بیع شرط در قوانین موضوعه مطرح می شود. قانون مدنی نیز بر اصل صحت صحه گذاشته است در قانون مدنی فصلی از مباحث بیع به بیع شرط اختصاص یافته و در آن به آثار و احکام بیع خیار یا همان بیع شرط مطابق مشهور فقه امامیه پرداخته شده‌است.
این قانون در ماده ۴۵۸ مقرر می‌دارد که: «در عقد بیع متعاملین می‌توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته‌باشد». به موجب این قانون (ماده ۴۵۹) در بیع شرط به مجرد عقد، مبیع ملک مشتری می‌شود، با قید خیار برای بایع. بنابراین، اگر بایع به شرطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقر شده‌است عمل نماید بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می‌گردد و اگر بالعکس بایع به‌شرایط مزبور عمل نماید و مبیع را استرداد کند از حین فسخ، مال بایع خواهد شد.
واژه های کلیدی: بیع شرط، فقه شیعه، قانون مدنی، قانون ثبت

فهرست مطالب

مقدمه ۱
فصل اول: بیع شرط در فقه شیعه ۳
بخش اول: بررسی معنای بیع الخیار ۴
بخش دوم: تحلیل صحت بیع شرط ۵
بخش سوم: ادله صحت ۶
فصل دوم: بیع شرط در قوانین موضوعه ۱۴
بخش اول: بیع شرط در قانون مدنی ۱۴
بخش دوم: بیع شرط در قانون ثبت ۱۶
بند اول: شرح و بررسی ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب ۱۳۸۶ ۲۰
بند دوم: مقایسه ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب ۱۳۸۶ با ماده ۳۴ اصلاحی ۱۳۵۱ ۲۳
نتیجه‌گیری ۲۴
پی‌نوشت ۲۷
منابع ۳۳

فهرست منابع

۱-قرآن کریم.
۲- ابن بابویه، ابوجعفر محمدبن حسین مشهور به صدوق(بی‌تا)، من لا یحضر الفقیه، تصحیح و پاورقی علی‌اکبر غفاری، جماعه المدرسین فی‌الحوزه‌العلمیه، قم.
۳- ابن حزم اندلسی، ابی‌محمدبن احمدبن سعید(بی‌تا) ، المحلی بالآثار، دارالجلیل و دارالافاق الجدیده، بیروت.
۴-ابوداوود، سلیمان بن اشعث سجستانی ازدی (بی‌تا)، السنن، تحقیق محمد محیی الدین عبدالحمید، داراالفکر، بی‌جا.
۵- اصفهانی،محمد حسین(۱۴۱۸ق)، حاشیه المکاسب، به تحقیق عباس محمد آل سباع، بدون انتشارات
۶- امامی، حسن (۱۳۶۲)، شرح قانون مدنی، انتشارات دانشگاه تهران، تهران ج۱، چ۲
۷-انصاری، مرتضی بن محمد امین(۱۴۲۰ق)، کتاب المکاسب، تحقیق لجنه تحقیق تراث الشیخ الاعظم، قم.
۸- بیهقی، ابوبکر احمدبن حسین بن علی(۱۴۱۴ق)، السنن الکبری، تحقیق محمد عبد‌القادر عطا، مکتبه‌دارالباز، مکه مکرمه.
۹- جعفری لنگرودی، محمد جعفر(۱۳۸۵)، ترمینولوژی حقوق، انتشارات گنج دانش،تهران.
۱۰-حائری شاهباغ، سید علی(۱۳۸۲)، شرح قانون مدنی، انتشارات گنج دانش، تهران، ج ۱ و ۲٫
۱۱-حر عاملی، محمد بن حسن(۱۳۷۲)، وسائل‌الشیعه، به تحقیق موسسه‌ی آل‌البیت لاحیاء التراث، موسسه‌ی آل‌ البیت لاحیاء التراث، قم.
۱۲- حلّی، جعفربن حسن(محقق اول)، شرایع الاسلام فی الحلال الحرام، چاپ بیروت، ج ۳٫
۱۳- خمینی، روح‌الله(۱۳۶۸)، کتاب البیع، موسسه مطبوعاتی(۱۳۷۴ق) اسماعیلیان، قم.
۱۴- خویی، ابوالقاسم(۱۳۷۴ ق)، مصباح الفقاهه، به تقریر محمد علی توحیدی، مطبعه سید الشهدا، افست از روی چاپ نجف، المطبعه الحیدریه، قم.
۱۵-سبحانی، محمد حسین(۱۳۹۸ق)، نخبه الازهار فی احکام الخیار، مطبعه العلمیه، قم.
۱۶-طوسی، ابوجعفر محمد بن حسن(۱۳۶۵)، تهذیب الحکام به تصحیح محمد آخوندی، دارالکتب الاسلامیه، قم.
۱۷- طوسی، ابوجعفر محمد بن حسن(۳۸۵-۴۶ق)، الخلاف، موسسه‌ النشر الاسلامی، قم.
۱۸-قانون مدنی با آخرین اصلاحیه‌ها و الحاقات همراه با قانون مسئولیت مدنی(۱۳۸۹)، تدوین جهانگیر منصور، نشر دیدار، تهران.
۱۹-قوانین و مقررات ثبتی: ثبت اسناد و املاک، ثبت احوال، ثبت شرکت‌ها و… (۱۳۸۷)، تدوین جهانگیر منصور، نشر دیدار، تهران.
۲۰- قمی سبزواری، علی‌بن محمدبن محمد(۱۳۷۹) ، جامع‌الخلاف و الوفاق به تحقیق حسین حسن بیرجندی، انتشارات زمینه‌سازان ظهور امام عصر(عج)، قم.
۲۱-کلینی، محمد بن یعقوب(۱۳۸۸ق)، الکافی، به تحقیق علی اکبر غفاری، دارالکتب الاسلامیه، تهران.
۲۲-کیائی، عبد‌الله(۱۳۸۴)، قانون مدنی و فتاوای امام خمینی(س)، انتشارات سمت، تهران، ج۱٫
۲۳- محقق اردبیلی، احمد(۱۴۰۳ق) ، مجمع‌الفائده و البرهان، جماعۀ المدرسین فی‌الحوزه‌العلمیه، قم.
۲۴- محقق حلی، جعفربن حسن (۱۳۷۱)، الرسائل التسع، به تحقیق رضا استادی، مکتبۀآیه‌الله العظمی مرعش، قم.
۲۵- میرزایی،علیرضا(۱۳۸۴)،قانون ثبت در نظم حقوقی کنونی، انتشارات بهنامی، تهران.
۲۶- میرزایی، علی‌رضا(۱۳۸۸)، حقوق ثبت کاربردی، انتشارات بهنامی، تهران.
۲۷-نائینی، احمد رضا(۱۳۸۶)، مشروح مذاکرات قانون مدنی، نشر مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، تهران.

مقدمه

فقها و به تبع آنان حقوقدانان برای بیع تقسیمات مختلفی ذکر کرده اند، اما در این میان بیع شرط کمتر مورد توجه قرار گرفته است و صرفاً برخی از فقها آن هم در بحث از خیار شرط به آن اشاره کرده اند. در حالی که اگر به فلسفه وجودی آن توجه کافی شود می تواند راهگشای بسیاری از معاملات شبهه انگیز و ربوی مانند قرض و رهن گردد. حتی تبیین دقیق آن می تواند نظام بانکی کشور را متقاعد کند که این معامله می تواند به عنوان یکی از سرفصل های قاعده عملیات بانکی بدون ربا باشد. در این رساله به تاریخچه قانونگذاری بیع شرط پرداخته شده است چرا که سرنوشت پر فراز و نشیب معاملات شرطی باعث شد تا از آن سوء استفاده هایی شود، لذا بیع شرط و معاملات با حق استرداد از لحاظ تاریخچه قانونگذاری دارای تحولات بسیاری می باشند. بیع شرط در سایر مکاتب فقهی و حقوقی نیز مطرح می باشد. در حقوق مصر بیع شرط زمانی عقدی صحیح بود اما در دوره قانونگذاری جدید مصر مجلس شیوخ مصر آن را ممنوع اعلام کرد اما این نوع معامله در حقوق فرانسه و لبنان و سایر کشورها رایج می باشد. ادله صحت این بیع عبارتند از روایات خاص این باب و اجماع و اصل صحت و سایر دلایل نفوذ و صحت شرط. این بیع دارای احکام و آثار خاص خود می باشد. از جمله اینکه : عقدی است لازم و تملیکی و رضایی که حق شفعه در آن جاری است. برای صحت بیع شرط علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات شرایط اختصاصی نیز لازم الرعایه می باشد شرایطی مانند : معلوم بودن مدت خیار فسخ، طول مدت خیار، معلوم بودن موضوع متعلق به خیار، مشروع بودن جهت در بیع شرط، منافی نبودن تصرف مشتری در مبیع. در بیع شرط خیار در سه مورد ساقط می شود : الف) شرط سقوط خیار بعد از عقد ب) انقضای مدت ج) تصرف بایع در ثمن. در بیع شرط ثمن از جایگاه به سزایی برخوردار است چرا که رد ثمن در این معامله شرط می شود. برای رد ثمن صور مختلف از سوی فقها مطرح شده است. همچنین ثمن دارای اقسامی می باشد مانند ثمن مقبوض و ثمن غیرمقبوض، ثمن معین و ثمن کلی. بیع شرط و معاملات با حق استرداد از یک فسخ می باشند چرا که در هر دو انتظار رد ثمن و استرداد مبیع هست. با این تفاوت که مطابق قانون ثبت معاملات با حق استرداد تملیکی نیستند. معاملات با حق استرداد خود دارای آثار و احکام خاص خود می باشد چرا که سلب اثر تملیکی از آنها موجب ایجاد تمایزاتی بین این نوع میگردد

صل اول: بیع شرط در فقه شیعه

بیع در لغت، گاه به معنای فروش و گاه به معنای خرید آمده‌است و از واژگان متضاد به‌شمار می‌رود. فقها و به تبع آن حقوق‌دانان برای بیع تقسیمات مختلفی ذکر کرده‌اند. اما در این میان بیع شرط کمتر مورد توجه قرار‌گرفته‌است و صرفاً برخی از فقها آن هم در بحث از خیار شرط به آن اشاره کرده‌اند. درحالی که اگر به فلسفه‌ی وجودی آن توجه کافی شود می‌تواند راهگشای بسیاری از معاملات شبهه انگیز و ربوی مانند قرض و رهن گردد.

بیع شرط در سایر مکاتب فقهی و حقوقی نیز مطرح می‌باشد. در حقوق مصر بیع شرط زمانی عقدی صحیح بود اما در دوره‌ی قانون‌گذاری جدید مصر مجلس شیوخ مصر آن را ممنوع اعلام کرد اما این نوع معامله در حقوق فرانسه و لبنان و سایر کشورها رایج می‌باشد.

 بخش اول: بررسی معنای بیع الخیار

اصطلاح بیع الخیار در احادیث و در منابع به معنای اولیه یعنی بیع مشتمل بر خیار به کار رفته‌است، بدون آن‌که به معنای ویژه یا اصطلاح خاصی درباره‌ی آن نظر باشد. برای مثال، در حدیث آمده‌است که فرمود : « المتبایعان بالخیار مالم یفترقا الابیع الخیار^۱» که در این حدیث و احادیث اینچنین « بیع الخیار» تنها به معنای بیع مشتمل بر خیار است.

علی ایحال در فقه و شیعه قدما همچون شیخ طوسی^۲، بیع خیار را از دیدگاه امامیه دارای سه‌نوع می‌داند: ۱-خیار مجلس، به این معنا که هر یک از طرفین تا وقتی که از یکدیگر جدا نشده‌اند حق فسخ عقد را دارند. ۲-در حال عقد شرط کنند که پس از انعقاد بیع خیار شرط میانشان وجود نداشته باشد. ۳-در حال عقد مدت زمان مشخصی را قراردهند که در این مدت هر دو طرف در مدت زمان یاد‌شده حق خیار دارند، در چنین صورتی (صورت سوم) عقد منعقد می‌شود، و هر دو طرف در زمان یاد شده حق خیار دارند مگر اینکه پس از عقد آن را بر خود لازم سازند. از جمله فقهای دیگر قاضی‌ابن براج^۳ است که همین تقسیم‌بندی را با این تفاوت که نوع سوم را غیر قابل جریان در خیار حیوان می‌داند، نیز آورده است.

اما با وجود این تقسیم‌بندی آن‌چه برای اصطلاح بیع الخیار تداول یافته‌ از متقدمان به متأخران رسیده همان نوع سوم است. به همین دلیل منابع قدیم و جدید فقه تعریف یکسانی برای بیع الخیار ارائه کرده‌اند برای مثال تعریف شیخ انصاری این‌گونه است: « بیع خیار عبارت‌است از آن‌که شخص چیزی را بفروشد و برای خود تا زمانی شرط خیار قراردهد، بر این مبنا که بتواند در این مدت ثمن را به خریدار بازگرداند و بیع را باز پس گیرد^۴».

متأخران نیز تعریفی مشابه از آن را تعریف کرده‌اند با این تفاوت که در منابع دوره‌های اخیر به تدریج اصطلاح « بیع شرط الخیار» جای خود را به واژه‌ی « بیع شرط» داده‌است.

بخش دوم: تحلیل صحت بیع شرط:

همان‌گونه که در تقریر امام خمینی(ره) آمده است مشخص می‌شود که به نوعی اعتقاد به غرور و جهالت این نوع بیع دارند.

و باعث شده‌است که طرفداران بطلان چنین عقدی از این موارد برای اثبات بطلان استفاده کنند و طرفداران صحت بیع  شرط نیز همین امر را مقتضی بحث از ادله‌ی صحت این بیع می‌دانند.

برای مثال از مالک نقل شده است که مدت خیار در بیع خیار را بسته به موضوع و مبیع تعیین کرده‌است. برای نمونه این مدت را در جامه دو روز، در مرکب یک روز دانسته است تا در این مدت مبیع آزموده‌شود، اما افزون بر این مدت « هیچ خیری ندارد، زیرا غرر است^۵».

بنابراین اگر به نوعی ثابت شود که آن‌چه در بیع خیار رخ می‌دهد موجب غرر نیست و یا ثابت شود که به دلیل شرعی منع غرر در این مورد تخصیص خورده‌است، این خود معتقدان به صحت را کفایت خواهد‌کرد.

ابن رشد پس از بیان مخالفان، یادآور می‌شود که صحت بیع خیار همانند سایر رخصت‌های شرعی و از قبیل اتثنای بیع عریه از مزابنه و حرمت آن است^۶.

امام(ره) نیز با توجه به همین نکته اشکال غرر را وارد می‌کند. متن سخن امام خمینی(ره) چنین است: «اشکال غرر و جهالت در بیشتر صورت‌ها وارد می‌آید و آن‌چه نیز مشتمل بر تغرر باشد بر پایه‌ی قواعد باطل است و از این‌رو، باید در صحت آن دلیلی از اجماع یا اخبار خاص جست^۷»

به همین دلیل است که با وجود تسالم شیعه^۸ بر صحت بیع خیار باید به ادله‌ی آن نیز توجه شود.

بخش سوم: ادله‌ی صحت

ادله‌ی صحت این بیع عبارتند از روایات خاص این باب و اجماع و اصل صحت و سایر نفوذ و صحت شرط.

۱-اجماع عالمان: این اتفاق نظر عمدتاً از تذکره نقل می‌شود. بعضی هم از آن با عنوان تسالم فقها یاد‌کرده‌اند^۹.

۲-عمومات بیع: در این خصوص به آیات « الّا اَن تَکونَ تَجارهً عَن تَراضٍ مِنکُم^۱۰» و « اَحَلَّ الله البَیعَ^۱۱» استناد شده‌است.

مقدس ار دبیلی در مجمع الفائده و البرهان^۱۲ به عموم« اوفوا» استناد جسته است.

اما در بین متأخران بیشتر به روایات استناد شده‌است.

۳-قاعده شروط: در این میان علی بن محمد قمی به روایت‌های « المومنون عند شروطهم»  و « الشرط جائز بین المسلمین مالم یمنع منه کتاب و السنته^۱۳» استناد کرده‌است.

۴-روایات: که به‌شرح زیر مطرح می‌شود:

روایت موثقه‌ی اسحاق بن عمار^۱۴ که متن آن چنین است: سمعت من یسال ابا عبد‌الله(ع) یقول و قد سأله رجل مسلم احتاج الی بیع داره فمشی الی اخیه فقال له: ابیعک داری هذه و یکون لک احب الی من ان یکون لغیرک علی ان تشترط لی انی اذا جئتک یثمنها الی سنه تردها علی قال: لاباس بهذا ان جاء بثمنها ردها علیه « قلت: ارأیت لوکان للدار غله لن یکون؟ قال: المشتری الاتری انها لو احترقت کانت من ماله»؛ شنیدم کسی از امام صادق(ع) می‌پرسید و می‌گفت مرد مسلمانی نیازمند فروش سرای خود بوده و نزد برادر خویش رفته و به او گفته است: سرای خود را به تو می‌فروشم و این کار برای من دوست‌داشتنی‌تراست  تا آن‌که نزد کسی دیگر باشد، مشروط به این‌که اگر بهای سرا را تا یک سال به تو بازگرداندم سرا را به من بازگردانی. امام فرمود: اشکالی ندارد، اگر بها را بیاورد خانه را به او بازگرداند. گفتم: اگر سرا محصولی داشته باشد این محصول ار آن کیست؟ فرمود: خریدار. مگر نه آن‌ است که اگر سرا بسوزد از مال من خریدار است؟^۱۵
روایت معاویه بن میسره^۱۶ که گفته‌است: « سمعت ابا الجارود یسأل ابا عدبالله(ع) عن رجل باع دارا له من رجل و کان بینه و بین الذی اشتری منه الدار خلطه فشرط انک ان اتیتنی بمالی مابین ثلاث سنین فالدار دارک فاتاه بماله قال: له شرطه قال له ابوالجارود: فان هذا الرجل قد اصاب فی هذا المال فی ثلاث سنین؟ قال: هو ماله و قال علیه السلام: ارایت لوان الدار احترقت من مال من کانت تکون الدار دارالمشتری»؛ شنیدم ابوجارود از امام صادق (ع) در این باره می‌پرسید که مردی خانه‌ای به کسی فروخته است. میان او و آن خریدار آمد و شدی بوده و از همین‌رو خریدار شرط گذارده است که چنانچه ظرف سه سال مال مرا بازگردانی خانه از آن خود تو خواهد بود. آن مرد هم مال را باز پس آورده‌است. امام (ع) فرمود: شرط او نافذ است. ابوجارود گفت: اما آن مرد سه‌سال از این مال استفاده کرده‌است؟ فرمود: مال خود او بوده است پس فرمود: مگر نه آن است که اگر خانه می‌سوخت از مال چه کسی بود؟ خانه، خانه خریدار بوده‌است^۱۷.
صحیح سعید بن سیار^۱۸ که می‌گوید: « قلت لا بی عبدالله(ع): انا نخالط اناسا من اهل السواد و غیرهم فنبیعهم و نربح علهیم فی العشره اثنی عشر و ثلاثه عشر و نوخر ذالک فیما بینناوبین السنه و نحوها و یکتسب لنا رجل منهم علی داره او ارضه بذلک المال الذی فیه الفضل الذی اخذمنا شراء بانه باع و قبض الثمن منه فنعده ان هو جاء بالمال الی وقت بیننا و بینهم ان نرد علیه الشراء فان جاء الوقت و لم یأتنا بالدراهم فهون فماتری فی هذا الشراء؟ قال: اری انه لک ان لم یفعله و ان جاء بالمال فرد علیه»؛ به امام صادق(ع) گفتم: ما با کسانی از مردم سواد و نیز کسانی دیگر آمیزش داریم، ما به آنان می‌فروشیم و ده دوازده و ده سیزده از آنان سود می‌ستانیم و دریافت بها را از زمان داد و ستد خود تا یک سال یا همانند آن به تاخیر می‌اندازیم و مردی از آنان برای ما در برابر آن مال که مشتمل بر فزونی بوده و از ما در جریان خرید ستانده است می‌نویسد که خانه خویش را به ما فروخته و بهای آن را دریافت کرده‌است. ما در برابر به او وعده می‌دهیم که اگر در مدت زمانی که میان ماست آن مال را بازآورد ما نیز فروش خانه را به او بازگردانیم. اما اگر آن موعد فرا رسد و درهم‌ها را نیاورد آن خانه از آن ما می‌شود. درباره‌ی این خرید چه می‌فرمایید؟ فرمود: بر این نظرم که اگر باز نیاورد آن خانه از آن توست و اگر مال را بازآورد خانه را به او بازگردان^۱۹.
از ابوجارود از امام ابوجعفر (ع) نقل شده که فرموده است^۲۰: « ان بعت رحلا علی شرط فان اتاک بمالک و الا فالبیع لک»؛ اگر بر شرطی چیزی از کسی خریدی اگر مال تو را آورد مبیع از آن خود اوست و گرنه بیع از آن توست^۲۱.

برخی این حدیث را ضعیف و بی‌ارتباط با بحث دانسته‌اند^۲۲ و از همین رو در منابع کمتر بدان استناد شده‌است.

از دید‌گاه نگارنده، صرف نظر از مداقّه‌ی ستودنی‌ای که در این تحلیل وجود دارد، آنچه با اهمیت‌تر از همه به‌نظر می‌رسد و کمتر بدان توجه شده این نکته است که، پرسشگری که از اما(ع) پرسید دقیقا به چه وضع عرفی‌ای نظر داشته‌است.

بخش سوم: گونه‌های قابل تصور شرط خیار

در برخی از منابع کهن شیعی، پس از تعریف و در کنار ادله‌ی جواز، از شرط خیار برای بایع سخن به میان آمده‌است، چونان که محقق حلی از دو صورت زیر یاد می‌کند: یکی این‌که فروشنده، همه‌ی مدت را ظرف خیار قرار‌دهد؛ و دیگری اینکه برای رد ثمن و استرداد مبیع وقت خاصی را معین کند، به‌گونه‌ای که فسخ تنها همان وقت امکان‌پذیر باشد^۲۳.

اما در منابع متأخرتر به این تصویر تنوع بیشتری داده‌شده و مسئله شقوق و انواع متفاوتی یافته و در این چارچوب تحلیل‌هایی متفاوت ارائه شده‌است. یکی از نخستین تحلیل‌ها، تحلیل شیخ انصاری در کتاب مکاسب^۲۴ است. شیخ در  آن‌جا لحاظ کردن رد ثمن در خیار را به پنج وجه قابل تصور می‌داند:

یک اینکه رد ثمن قید خیار بر وجه تعلیق یا توقیت باشد. در چنین صورتی همیشه خیار، منفصل از عقد است و قبل از فرا رسیدن وقت خیار وجود ندارد.

دو اینکه رد ثمن قید فسخ باشد، بدین معنا که صاحب شرط در جزء جزء زمان تا پایان مهلت مقرر حق فسخ داشته باشد.

جهت دریافت و خرید متن کامل مقاله و تحقیق و پایان نامه مربوطه بر روی گزینه خرید انتهای هر تحقیق و پروژه کلیک نمائید و پس از وارد نمودن مشخصات خود به درگاه بانک متصل شده که از طریق کلیه کارت های عضو شتاب قادر به پرداخت می باشید و بلافاصله بعد از پرداخت آنلاین به صورت خودکار  لینک دنلود مقاله و پایان نامه مربوطه فعال گردیده که قادر به دنلود فایل کامل آن می باشد .