عنوان :

پایان نامه روابط موجر و مستأجر

تعداد صفحات : ۱۱۴

نوع فایل : ورد و قابل ویرایش

چکیده

در این مقاله درباره عقد اجاره، ارکان عقد اجاره، شرایط عقد اجاره، آثار عقد اجاره، خیارات در عقد اجاره، انحلال عقد اجاره، بررسی حق سر قفلی و حق کسب و پیشه،  در دعاوی راجع به عقد اجاره و ضوابط شکلی اجاره نامه را توضیح می دهد.

ماده ۴۶۶ قانون مدنی می گوید: اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.

در عقد اجاره مانند سایر عقود دو طرف وجود دارد، موجر و مستأجر و شرط است که ایجاب از طرف یکی و قبول از جانب دیگری مطابق قواعد عمومی بعمل آید.

در عقد اجاره بر خلاف عقد بیع که بایع ملزم به انتقال ملکیت است و ضرورتا باید مالک آن بوده باشد و یا قبل مالک مأذون باشد درعقد اجاره لازم نیست موجر مالک عین باشد، صرف مالکیت منافع کافی است. البته این بدان معنی است که مالک عین نمی تواند، زیرا کسی که مالک چیزی است مالک منافع آن نیز هست. شرط اول: موضوع عقد اجاره معلوم و معین باشد. شرط دوم: موضوع عقد اجاره معلوم و معین باشد.

شرط سوم: منفعت ملک موجر باشد یا موجر مجاز به اجازه دادن آن باشد. شرط چهارم: مال الاجاره معلوم و معین باشد. شرط پنجم: منفعت مباح باشد. شرط ششم: منفعت قابلیت تسلیم و تسلم داسته باشد.

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر آمده است:» هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواندمبلغی را به عنوان سر قفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سر قفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

چنانچه مالک سر قفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سر قفلی ملک را به دیگری پس از پایان مدت اجاره مستأجره اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد. در صورتی که موجر به طریق صحیحی شرعی سرقفلی را به مستأجره منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر مطالبه سر قفلی به قیمت عادله روز را دارد.«

سر قفلی ناظر به املاک تجاری است لذا اگر شخصی ملک غیر تجاری به اجاره بدهد مشمول مورد نیست مگر در تشخیص ملک تجاری پلاک را تراضی طرفین بدانیم. زیرا در تشخیص اینکه ملک تجاری است یا غیر تجاری سه مبنا به عنوان ملاک و معیار قابل تصور است سر قفلی را مالک (موجر) می تواند نگیرد و اگر چنین کرد و ملک خود را اجاره داد نمی تواند بعدا از مستأجر چیزی بابت سر قفلی مطالبه کند و عبارت دیگر این حق ذاتا قابل اسقاط، توقیف، ضبط و حتی ضمان است ولی در مورد حق کسب و پیشه این مورد مصداق ندارد.

حق کسب و پیشه و تجارت، حقی است برای مستأجر بازرگان و پیشه وران و مطلق کسانی که از طریق اجاره مکانی کسب معاش کنند ولو آمکه بازرگان نباشند و حق کسب و پیشه و تجارت عبارت است از حقی مالی که به تبع مالکیت منافع برای مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتفاع به غیر را تؤام با منافع عین مستأجره دارد.

 واژه های کلیدی: عقد اجاره، ارکان عقد اجاره، شرایط عقد اجاره، آثار عقد اجاره، خیارات در عقد اجاره، انحلال عقد اجاره، بررسی حق سر قفلی و حق کسب و پیشه،  دعاوی راجع به عقد اجاره و ضوابط شکلی عقد اجاره

فهرست مطالب

مقدمه:    ۱
۱-تعریف اجاره    ۲
اجاره یعنی چه؟    ۲
۲- خصوصیات ویژگیهای عقد اجاره:    ۴
۱ معاوضی بودن عقد اجاره    ۴
۲-تملیکی بودن عقد اجاره:    ۴
۳-رضائی بودن عقد اجاره:    ۵
۴-لازم بودن عقد اجاره:    ۶
۵-موقتی بودن عقد اجاره:    ۶
۶-ایجابی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:    ۷
۷-تدریجی بودن عقد اجاره:    ۷
۸-شخصی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:    ۷
۳-طرفین عقد اجاره:    ۸
در انعقاد اجاره بوسیله نماینده موجر    ۸
۲-عوضین یا دو مورد عقد    ۹
۴-انواع اجاره:    ۱۰
۵-وظایف مالک در حقوق ایران    ۱۱
فصل اول    ۱۴
ارکان عقد اجاره    ۱۴
۱-قصد و رضای طرفین (تراضی)    ۱۵
۲-موجر و مستأجر:    ۱۵
اهلیت در عقد اجاره:    ۲۰
نتیجه و تحلیل:    ۲۳
کیفیت تعیین اجرت:    ۲۳
فصل دوم    ۲۴
شرایط عقد اجاره    ۲۴
۱-شروط عقد اجاره:    ۲۵
۲-شروط مال موضوع عقد اجاره:    ۲۵
۱-وجود یا قابلیت وجود داشتن مستأجره(موجود یا ممکن الوجود باشد):    ۲۵
۲-عین مستأجره باید معلوم و معین باشد:    ۲۷
۳-عین مستأجره باید قابلیت تعامل را داشته باشد:    ۲۷
۴-مورد اجاره باید مقدور التسلیم و تسلم باشد:    ۲۷
۵-مورد اجاره باید مستحق للغیر نباشد:    ۲۸
۶-مالیت داشتن:    ۲۸
شروط اجرت:    ۲۸
۴-شرایط متعاقدین در عقد اجاره:    ۲۸
۵-انتفاع از عین مستأجره با بقاء اصل آن ممکن باشد:    ۲۹
مورد اجاره ممکن است مفروز یا مشاع باشد:    ۲۹
۷-مورد اجاره ممکن است عین خارجی و یا کلی باشد:    ۳۰
۸-موجر باید مالک منفعتی باشد که آنرا به وسیله عقد اجاره واگذار می نماید:    ۳۰
مورد اجاره باید معلوم باشد:    ۳۲
منفعت مورد اجاره باید مشروع باشد:    ۳۳
قدرت بر تسلیم مستأجره:    ۳۳
عوض منافع:    ۳۳
فروعات در مورد اجاره:    ۳۴
فصل سوم    ۳۵
آثار عقد اجاره    ۳۵
الزامات مختص موجر:    ۳۶
۱-تسلیم مورد اجاره:    ۳۶
الف-مورد تسلیم:    ۳۶
ب-حالت تسلیم:    ۳۷
ج.کیفیت، زمان، مکان، مخارج تسلیم:    ۳۷
۲-حفظ و صیانت از مورد اجاره:    ۳۹
۳-عدم تغییر در عین مستأجره:    ۴۰
۴-انجام تعمیرات اساسی:    ۴۰
۵-پرداخت مخارجی که برای بقاء عین مستأجره ضروری است:    ۴۱
۶-قبول مسئولیت در قبال تعرض و مزاحمت اشخاص ثالث:    ۴۱
تکالیف موجر:    ۴۲
۲-الزامات مختص مستأجر:    ۴۴
۲-پرداخت مال الاجاره:    ۴۵
تکالیف مستأجر:    ۴۶
فصل چهارم    ۵۰
خیارات در عقد اجاره    ۵۰
۱-فسخ اجاره:    ۵۱
۲-خیار شرط:    ۵۱
۳-خیار رؤیت:    ۵۳
شرایط تحقق خیار رؤیت:    ۵۴
خیار عیب:    ۵۴
۵-خیار تخلف شرط:    ۵۷
۶-خیار تدلیس:    ۵۸
۷-خیار تبعض صفقه:    ۵۸
بطلان اجاره:    ۵۹
فصل پنجم    ۶۴
انحلال عقد اجاره    ۶۴
۱-انحلال عقد اجاره از طریق بطلان:    ۶۵
۲- انحلال عقد اجاره از طریق فسخ:    ۶۵
۳- موارد فسخ عقد اجاره توسط موجر:    ۶۶
۴-انحلال عقد اجاره    ۶۷
۵-انحلال عقد اجاره از طریق انفساخ:    ۶۸
۶-انحلال عقد اجاره از طریق انقضاء مدت:    ۶۸
۷-انحلال عقد اجاره از طرق خاص:    ۶۹
۸-انحلال عقد اجاره مربوط به خانه های سازمانی:    ۷۱
فصل ششم    ۷۲
بررسی حق سر قفلی و حق کسب و پیشه    ۷۲
حق سرقفلی و حق کسب و پیشه:    ۷۳
مواردی که مستأجر مستحق سر قفلی است:    ۷۴
مواردی که به مستأجر سرقفلی تعلق نمی گیرد:    ۷۵
در صورتی برای مستأجر حق سر قفلی به وجود می آید که:    ۷۵
فصل هفتم    ۷۷
در دعاوی راجع به عقد اجاره    ۷۷
۱-تعدیل اجاره بها:    ۷۸
شرایط پذیرش دعوی تعدیل اجاره:    ۷۸
۲-الزام به تنظیم سند رسمی اجاره:    ۷۸
۳-دعوی الزام به تعمیرات اساسی:    ۷۹
۴-دعوی تخلیه به لحاظ انقضاء مدت:    ۸۰
۵-تخلیه به لحاظ احتیاج شخصی:    ۸۱
۶-تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط:    ۸۲
۷-تخلیه به لحاظ انتقال به غیر:    ۸۳
۸-تخلیه به لحاظ تغییر شغل:    ۸۳
۹-تخلیه به لحاظ احداث بناء:    ۸۴
۱۰-تخلیه به لحاظ تخلف از شرط:    ۸۵
۱۱-تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجور:    ۸۵
۱۲-دعوی تجویز انتقال منافع:    ۸۶
۱۳-دعوی مطالبه اجور و یا مطالبه اجرت المسمی و خسارت وارده در مورد اجاره:    ۸۷
۱۴-دعوی عسر و حرج:    ۸۷
فصل هشتم    ۸۹
ضوابط شکلی اجاره نامه    ۸۹
۱-شرایط سند رسمی اجاره:    ۹۰
۲-شرایط سند عادی اجاره:    ۹۰
۳-روش تخلیه در صورت وجود سند رسمی:    ۹۱
۱-درخواست صدور اجرائیه:    ۹۱
۲-صدور اجرائیه:    ۹۱
۳-ابلاغ اجرائیه:    ۹۲
۴-تخلیه:    ۹۲
۵-وضعیت سر قفلی:    ۹۲
۱-درخواست تخلیه:    ۹۳
۲-دستور تخلیه و مقدمات صدور آن:    ۹۳
۳-ابلاغ و اجرای دستور تخلیه:    ۹۳
۴-وضعیت سر قفلی:    ۹۴
۵-استمهال و امهال (مهلت دادن به مستأجر)    ۹۴
۱-استمهال باید به علت وقوع حوادث غیر مترقبه باشد:    ۹۴
۲-مقام مهلت دهنده:    ۹۵
۶-توقیف عملیات اجرائی:    ۹۵
۱-موارد توقیف عملیات اجرائی:    ۹۵
ب-ادعای تمدید قرارداد اجاره از طرف مستأجر:    ۹۶
۲-تشریفات و شرایط توقیف عملیات اجرائی:    ۹۷
۳-خسارت ناشی از توقیف عملیات اجرائی:    ۹۸
۷-احکام روابط مالی فرعی طرفین:    ۹۹
منتفی شدن جنبه کیفری چک پس از شش ماه:    ۱۰۱
۸-دعاوی مربوط به روابط مالی طرفین:    ۱۰۱
تکلیف موجر در خصوص سپردن وجوه و … به دایره اجرا:    ۱۰۲
تکلیف موجر در خصوص طرح دعوی برای مطالبه خسارت:    ۱۰۲
ب-دعاوی و ادعاهای مستأجر بر علیه موجر:    ۱۰۳
به موجب ماده ۵ قانون:    ۱۰۴
نتیجه گیری:    ۱۰۵
علائم و اختصارات :    ۱۰۶
فهرست منابع و مآخذ    ۱۰۷

فهرست منابع و مآخذ

۱-حقوق مدنی. جلد دوم. تألیف دکتر سید حسین امامی از انتشارات کتابفروشی اسلامیه

۲-بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تألیف بهمن کشاورز

۳-عقد اجاره کاربردی. تألیف دکتر بهرام بهرامی(قاضی دیوانعالی کشور و عضو هیأت علمی دانشگاه)

۴-راهنمای طرح دعاوی موجر و مستأجر تألیف سید مهدی میر شفیعیان(وکیل دادگستری)

۵-قانون روابط موجر و مستأجر(مجموعه قوانین) تدوین جهانگیر منصور

۶-ترمینولوژی حقوق- دکتر محمد جعفر لنگرودی- چاپ کتابخانه کنج دانش.

مقدمه:

عصر ما عصر دقت و محاسبه است عصری که در آن تصمیم گرفته نمی شود مگر بر اساس تحقیق کامل. داستان روابط موجر و مستأجر، قصه ای تقریبا قدیمی است. از دیر زمان موجران در پی آن بوده اند که با تخلیه ملکشان آن را به قیمت بیشتر اجاره دهند و مستأجران نیز همیشه می خواسته اند که اجاره بهای کمتری بپردازند و در جای خود باقی بمانند.

ماجرای اجاره محلهای کسب و کار پیچیدگی دو چندان داشته است. چیزی به اسم سر قفلی و پدیده ای به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» در رابطه موجر و مستأجر محل کسب وجود داشته(و دارد) که عمق اختلافات این دو را بیشتر می کرده (ومی‌کند).

اصل در عقد اجاره این است که مستأجر با پایان یافتن مدت اجاره محل را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد. اما تا آنجا که می دانیم هرگز قضیه به این سادگی نبوده است. همیشه دولتها ناچار بوده اند در میان این دو نقش«تعدیل کننده» و داور را بازی کنند. اینکه چرا چنین شده، می تواند موضوع یک بررسی اقتصادی- اجتماعی جدی باشد. شاید ساختار طبقات اجتماعی در کشور ما و نحوه تقسیم ثروت همواره تقاضای مسکن و محل کار استیجاری را نسبت به عرضه آن ایجاب می کرده و شاید لا اقل در شهرهای بزرگ و متوسط بیشتر مردم در شرایطی از جهت مالی قرار نداشته اند که مالک محل سکونت یا کسب خود باشند. به هر حال سیاستگذاری های دولتها در این زمینه از سیاست تحدید حقوق مالکین شروع شده و به تدریج به آزاد سازی روابط و تبعیت از اقتصاد بازار آزاد گرایش یافته است. توصیه اکثر حقوقدانان به مردم این است که پیش از برقراری رابطه استیجاری- به ویژه در محلهای کسب و کار حتما با وکیل خود مشورت کنند، خواه موجر باشند و خواه مستأجر چون چه بسا ضرر احتمالی غیرقابل جبران باشد و در این جا قابل ذکر است که وجدان تنها محکمه ای است که احتیاج به قاضی و دادگاه ندارد.

 ۱-تعریف اجاره

اجر به معنی مزد، ثواب و پاداش که در مقابل عمل نیک به انسان می رسد، اجیر کسی است که در مقابل مزد کار می کند. استیجار بابت استفعای و به معنای مزد گرفتن است و در لغت اجاره به معنای کرایه دادن، در اختیار گذاشتن، پناه دادن، امان دادن و رهانیدن آمده است و اجاره بها مالی است که مستأجر به موجر می دهد و اصطلاحا عقدی است برای واگذاری منافع در مقابل عوض معین.

 اجاره یعنی چه؟

ماده ۴۶۶ قانون مدنی می گوید:

» اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.«

در حقوق مدنی نیز چنین تعریف شده که اجاره عبارت است از تملک منفعت بعوض معلوم. اجاره مانند بیع از عقد (تملکی معرض می باشند با این فرق که مورد بیع عین ممکن است و مورد اجاره منفعت. ممکن است گفته شود اجاره در حیقیقت تسلیط مستأجر است بر عین برای انتفاع از آن بعوض معلوم. تملکی بودن عقد اجاره در صورتیست که مورد آن، منفعت عین خارجی باشد، زیرا در این صورت است که به وسیله عقد، منفعت بملکیت مستأجر انتقال می یابد و الا هرگاه مورد اجاره، منفعت کلی باشد.

اجاره مانند بیع یکی از عقود معینه است و علاوه بر شرایط اساسی برای صحت معامله که قانون در ماده »۱۹۰« بیان نموده دارای شرایط مختصه است که با اجتماع آنها عقد اجاره محقق می شود.

عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد. (ماده ۲۳۸ ق.م) (منفعت) عبارت از فایده و حاصل هر چیز پس منفعت خانه(زمین و بنای روی آن) آن است که در آن سکونت و زندگی کنند.

اجاره عقد است و طبق ماده (۱۹۱) ق.م عقد محقق می شود توجیه انشاء بشرط مقرون بودن به چیزیکه دلالت بر قصد کند و آن چیز نوعا لفظ است. عقد مزبور بوسیله ایجاب از طرف موجر و قبول از طرف مستأجر محقق می شود. ممکن است اجاره به وسیله داد وستد نیز محقق شود که آنرا اجاره معاطاتی گویند.

قانون مدنی پس از تعریف عقد در سه مبحث با عناوین » اجاره اشیاء، اجاره حیوانات و اجاره اشخاص مقرراتی را تدوین کرده به همین جهت نیز در ماده ۴۶۷ ق.م آمده :» مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان یا انسان باشد«

در کتاب شریف شرح دوعه عقد اجاره را چنین تعریف نموده که:» الاجاره، هی العقد علی تملک المنفعه المعلومه بعوض معلوم« یعنی اجاره عبارت است از عقدی که متعلقش، تملک منفعت معلوم در مقابل عوض معلوم باشد.

در کلام فقهاء مشابه تعریف فوق آمده که :» الاجاره عقد علی المنافع بعوض« یعنی اجاره در شرع مقدس عبارت است از تملک منفعت خاص به عوض معلوم و ماهیت آن نقل منافع است با بقاء اصل مال.

عقد اجاره اشیاء عبارت است از عقدی که به موجب آن مؤجر ملتزم می شود لنتفاع مستأجر را نسبت به مورد اجاره برای مدت معین با اجاره بهای معین فراهم نماید.

اجاره مانند بیع از عقود تملکی معوض است با این فرق که موضوع عقد بیع عین مال است ولی موضوع عقد اجاره، مافع مال استبه همبن جهت برخی از شارعین قانون مدنی مبادرت به تعریف عقد اجاره نموده اند مانند » اجاره عقدی است که به موجب آن احد طرفین منافع عین مستأجره را در مقابل عوض معلوم و برای مدت معینی به طرف دیگر تملیک می کند.

 ۲- خصوصیات ویژگیهای عقد اجاره:

۱ معاوضی بودن عقد اجاره

اجاره عقدی است معوض، زیرا موجر در قبال انتفاع و استفاده مستأجر از مورد اجاره عوض معینی را دریافت می کند و در تعریف اجاره نیز گفتیم تملیک در برابر عوض معین برای مدت مشخصی است، عوض که اجاره بها نامیده می شود در حقیقت، از عناصر اصلی عقد اجاره است. وجه تمایز عقد اجاره با عقد عاریه در این مطلب است هر چند هر دو تملیک منفعت است، ولی اجاره تملیک منفعت است با عوض، عاریه، تملیک منفعت بدون عوض است. یعنی در واقع، اصل در اجاره معوض بودن است و اصل در عاریه، بر غیر معوض و تبرعی بودن است، البته در عقد عاریه نیز می تواند شرط عوض نمود، همچنین وجه تمایز عقد اجاره با عقد هبه منافع نیز در همین ویژگی است. به هر حال، عدم تعیین اجاره یا تراضی مبنی بر اینکه در عقد اجاره، اجاره بها نباشد یا بدون عوض بوده باشد موجب بطلان عقد اجاره است. البته لازم نیست اجاره بها حتما مقداری وجه یا پول باشد، ممکن است منفعت مال یا وجود حق و یا دین بوده باشد. معهذا، عوضی را که طرفین در باره اجاره اشیاء نسبت به آن توافق و تراضی می نمایند در اصطلاح اجرت المسمی یا اجاره بها گویند و در خصوص اجاره اشخاص به آن اجرت اطلاق می شود، در واقع اجرت المسمی رشد قراردادی دارد لیکن اگر شخص بدون اذن و انعقاد قرارداد از ملک دیگری استفاده نماید یا منافع آنرا از بین ببرد می بایست اجرت المثل، یعنی اجاره امثال و نظایر آنرا پرداخت کند. که بعنوان بدل استنفاء یا تقویت منافع خواهد بود.

۲-تملیکی بودن عقد اجاره:

اجاره تملیک منفعت است، یعنی مستأجر به محض انعقاد صحیح عقد اجاره مالک منافع عین مستأجره در مدت اجاره می گردد. تفاوت بین حق انتفاع در همین معناست که در حق انتفاع، صاحب حق انتفاع، مالک موضوع حق انتفاع نمی گردد و اثر حق انتفاع انتزاع و جدا کردن منفعت از عین نیست و صاحب حق انتفاع فقط حق بهره برداری و استفاده ار منافع آنرا داراست، حال آنکه مستأجر در عقد اجاره مالک منافع مورد اجاره می گردد و به محض انعقاد عقد اجاره، منافع از ملکیت مالک عین خارج و به ملکیت مستأجر در می آید و در حقیقت در این دو حالت مالک پیدا می کند: یکی مالک عین و دیگری، مالک منافع.

۳-رضائی بودن عقد اجاره:

عقود را به دو دسته کلی رضائی و عینی تقسیم می کنند. عقود عینی، آن دسته از عقودی است که به صرف ایجاب و قبول واقع نمی شود بلکه احتیاج به امر دیگری دارد، به عبارت دیگر برای انعقاد و صحت آن محتاج به شکل مخصوص یا شرط خاصی است. عقودی را که علاوه بر ایجاب و قبول نیازمند به قبض نیز می باشد ، را عقد عینی گویند و عقود رضایی آن دسته از عقودی است که به صرف ایجاب و قبول محقق می گردد و قبض و اقباض و تسلیم و تسلم از شرایط صحت آن نیست بلکه از الزامات و تعهدات ناشی از عقد است. اصل در فقه امامیه و حقوق مدنی بر رضائی بودن عقود است و عینی بودن بر خلاف اصل است، به همین جهت قانونگذار عقود عینی را بر شمرده که عبارتند از رهن، هبه، بیع صرف، حبس اعم از عمری و رقبتی و سکنی و بنا بر نظر غیر مشهور، وقف از عقود عینی محسوب است و سایر عقود از جمله عقود رضائی اند به همین جهت در ماده ۴۷ ق.م آمده است:» در حبس اعم از عمری و غیره قبض شرط است یا در ماده ۷۹۸ ق.م آمده است:» هبه واقع نمی شود مگر با قبول و قبض کسی که به وی هبه شده است یا در ماده ۷۷۲ ق. م در خصوص رهن مقرر داشته:» مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد، داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.

بنابراین، با التفات بر اینکه شکل یا شرط خاصی را جهت اجاره از قبیل قبض و اقباض را شرط صحت عقد اجاره ندانسته، لذا عقد جزء عقود رضایی محسوب و به صرف ایجاب و قبول محقق می گردد و تسلیم مورد اجاره به مستأجر و پرداخت اجاره بها از تعهدات حاصل و ناشی از عقود اجاره محسوب است نه از شرایط تحقق و صحت آن.

 ۴-لازم بودن عقد اجاره:

عقد اجاره همانند عقد بیع جزء عقود لازم است، یعنی هیچ یک از طرفین عقد حق بر هم زدن و مسخ آنرا ندارد مگر در موارد معینه، از عقد اجاره به فوت یا جنون یکی از طرفین عقد منفسخ نمی گردد در مدت اجاره هیچ یک از مؤجر و مستأجر نمی‌تواند آنرا یک جانبه بر هم بزند یا مسخ کند، البته در اقاله یا تفاسخ، یعنی بر هم زدن عقد با توافق و تراضی یکدیگر نیست.

 ۵-موقتی بودن عقد اجاره:

منظور از موقتی بودن عقد اجاره این است که تملک منافع محدود به مدت معین است به همبن مناسبت در ماده ۴۶۸ ق.م آمده است که » در اجاره اشیاء به مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است«

تعیین مدت اجاره از این جهت اهمیت دارد که هرگاه منفعت مال بطور دائم به دیگری واگذار شود دیگر مالکیت عین مصداق و ظهور خارجی پیدا نمی کند. بلکه دیگر اینکه تعیین مدت اجاره همیشه به وسیله طول مدت زمان نیست ممکن است به واسطه تعیین مسافت یا مقصد و هدفی بوده باشد.

البته در مواقعی قانونگذار حتی پس از انقضاء اجاره، استمرار و ادامه رابطه استیجاری را پیش بینی کرده است: یکی در خصوص اعمال عسر و حرج و دیگر در خصوص اماکن تجاری و محل کسب است که حتی پس از انقضاء مدت اجاره تخلیه این اماکن تابع شرایط و تشریفات خاص مانند اینکه اگر مالک بخواهد تخلیه کند باید نیاز شخصی خود را ثابت کند یا در مواردی با اثبات تخلفات مستأجر امکان تخلیه است مانند انتقال مورد اجاره به غیر یا تغییر شغل یا عدم پرداخت اجور و یا تعدی و تفریط که بطور عمده، این مقررات مبتنی بر احکام ثانویه است.

 ۶-ایجابی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:

عقود از حیث ماهیت ممکن ایجابی و یا سلبی و یا اینکه گاه ایجابی و گاه سلبی باشند. مقصود از عقود ایجابی، عقود هستند که تأثیر آنها بر حسب انشاء ایجاد تعهد متقابل یا ایجاد التزام متقابل نماید خواه مبادله هم در آن باشد مانند بیع و اجاره خواه نباشد مانند نکاح که زوجین در مقابل هم فقط تعهداتی دارند. به عبارت دیگر از عقد اجاره از جانب موجر تعهد ایجابی حاصل می شوند نه سلبی.

 ۷-تدریجی بودن عقد اجاره:

عقد تدریجی در مقابل عقد غیر تدریجی یا عقد فوری استعمال می شود. عقد فوری عقدی که نتیجه آن بلافاصله پس از ایجاب و قبول حاصل می گردد و تعهد طرفین به اجزاء زمان بستگی ندارد. مانند عقد بیع که مالکیت بایع نسبت به ثمن و مالکیت مشتری نسبت به مبیع بی درنگ از انعقاد عقد تحقق می یابد ولی در عقد اجاره چنین نیست و تعهدات ناشی از آن به اجزاء زمان بستگی دارد به همین جهت عقد اجاره را عقد مستمر گویند.

 ۸-شخصی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:

عقد اجاره بر خلاف عقد بیع ایجاد التزام و تعهد شخصی بین مؤجر و مستأجر ایجاد می کند که متعلق آن منافع عین معینی است بر خلاف بیع که حق عینی ایجاد می کند یا به عبارت دیگر، حق حاصل از عقد اجاره تا انقضای مدت پا بر جاست ولی حق حاصل از بیع بلافاصله پس از تحقق تمام می شود که منظور از شخصی بودن در مقابل عینی بودن است یا به عبارت دیگر بیان آخری حق دینی در مقابل حق عینی است زیرا تملیک حاصل از عقد اجاره ظهور خارجی تملک حاصل از عقد بیع ندارد به همین جهت عقد اجاره را عقد تعاهدی گویند.

 ۳-طرفین عقد اجاره:

اجاره عقدی است معوض و دارای دو طرف و دو مورد می باشد که عوضین هستند: ۱-طرفین عقد-طبق ماده ۴۶۶ ق.م در اجاره اشیاء و حیوان، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر گویند و در اجاره اشخاص کسی که منافع خود را اجاره می دهد اجیر و کسیکه اجاره می کند اجاره اشیاء و حیوان، مستءجر می نامند.

طرفین عقد باید دارای اهلیت برای مفامله یعنی بالغ ، عاقل یا رشید باشند، زیرا اهلیت طبق ماده ۱۹۰ق.م شرط اساسی برای صحت هر معامله است طبق ماده ۲۱۲ ق.م » معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل نیستند بواسطه عدم اهلیت باطل است« و محجور نمی تواند در اموال خود تصرفاتی بنماید همچنینکه نمی تواند تعهد کند و عقد اجاره موجب انتقال منفعت و یا تعهد است. سفیه( غیر رشید) اگر چه طبق ماده (۱۲۱۴) معاملات و تصرفات او در اموال خود نافذ نمی باشد ولی می تواند اجیر خاص شود، زیرا انسان از اموال او بشمار نمی رود و مخصوصا هر گاه کارگر عادی و معمولی نباشد.

مفلس ورشکسته می تواند مستأجر واقع شود همچانکه می تواند قرض بنماید زیرا مال الاجاره را او بعهده می گیرد و موجر برای مطالبه آن در ردیف غرماء واقع نمی‌شود تا افلاس و ورشکستگی مانع باشد و چنانکه در مورد غیر رشید گذشت مفلس و ورشکسته می تواند اجیر شود زیرا منفعت انسان از اموال او نمی باشد و متعلق حق طلبکاران قرار نگرفته است.

 در انعقاد اجاره بوسیله نماینده موجر

همچنانکه عقد اجاره بوسیله شخص موجر یا مستأجر منعقد می گردد ممکن است به وسیله نماینده او واقع شود-نماینده خواه قانونی باشد مانند ولی یا قیم و خواه قراردادی مانند وکیل در حدود اختیاراتی که دارد می تواند ملکی را با اجاره واگذار نماید و چنانکه از حدود اختیارات خود تجاوز کند اجاره صحیح نخواهد بود، زیرا نمایندگی آنان در حدود اختیاراتی است که از طرف موکل به آنان داده شده است ماده ۴۹۹ ق.م می گوید: » هرگاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد    او اجاره باطل نمی شود.«

و در صورتیکه متولی صرفه و صلاح موقوفه را از حیث مدت و مقدار مال الاجاره و شرایط دیگر رعایت ننماید عقد اجاره باطل خواهد بود و هر یک از موقوف علیهم یا ناظر و متولی که اجاره داده است می تواند با اثبات این امر از دادگاه اعلام بطلان اجاره را بخواهد و  همچنین است در وکالت هرگاه وکیل در اجاره دادن مال موکل از حدود احتیارات خود تجاوز نماید چنانکه کمتر از اجرت المثل اجاره دهد موکل و وارث او می تواند با اثبات این امر از دادگاه درخواست بطلان اجاره را بنماید. همین جهت است که ولی و قیم هرگاه ملک مولی علیه را اجاره دهد اجاره مزبور تا زمان رشد مولی علیه صحیح می باشد و پس از آن و منوط به اجازه اوست اگر چه ولی و قیم رعایت مولی علیه را نیز نموده باشد زیرا اختیارات قانونی ولی و قیم فقط تا زمان رشد مولی علیه ادامه دارد، مورد مزبور را نمی تواند با متولی قیاس نموده زیرا در مورد ولایت و قیومیت مقام نمایندگی قانونی در اثر رشد زایل می گردد بخلاف مقام تولیت که تابع وجود موقوفه است و متولی در اثر فوت تغییر می نماید و تولیت متولی بعدی ادامه تولیت متولی قبلی است همچنانکه ممکن است قیم در مدت محجوریت تغییر کند.

 ۲-عوضین یا دو مورد عقد

عقد اجاره مانند بیع، معوض و دارای دو مورد است که یکی مورد اجاره و دیگری عوض منافع می باشد:

اول-مورد اجاره-مورد اجاره که موضوع عقد قرار می گیرد بر دو قسم است. الف)منفعت-چنانکه کسی خانه خود را برای شش ماه به دیگری اجاره می دهد و یا اتومبیل سواری برای مسافرت کرایه نماید و چون منفعت در وجود تابع عین می‌باشد، مالی که منفعت آن مورد اجاره قرار می گیرد عین مستأجره می گویند.

منفعت عبارت است از وضعیتی که در عین مال نهفته است و می تواند به این اعتبار، مورد عقد و انتقال قرار گیرد. منافع تدریجی الحصول می باشد و آنات آن، گاه پیدایش یافته و بلافاصله معدوم می گردد چنانکه پیدایش آنات بعد مترتب بر نیستی آنات قبل است و اثری از خود باقی نمی گذارد مانند سکونت خانه، سواری اسب و گاه دیگر آنات متراکم شده مجسم می گردد و در خارج بصورت عین ظاهر می شود مانند میوه درخت در اجاره باغ و یا صورت بنا در اجاره اجیر و کارگر.

ب-عمل-چنانچه کسی ساختمان خانه خود را طبق نقشه تریسمی به دیگری مقاطعه دهد خواه مباشرت اجیر را عقد یا شرط کند و یا مطلق گذارد در مورد مزبور اجاره عقدی است عهدی و اجیر تعهد می نماید که عمل معین رل برای مستأجر انجام دهد.

 ۴-انواع اجاره:

اجاره در قانون مدنی ایران به اعتبار موضوع به سه دسته تقسیم شده است:

الف.اشیاء   ب.اشخاص   ج.حیوانات

در عمل اجاره اشخاص و حیوانات از شمول قواعد اجاره خارج شده است، مع ذلک گاه ممکن است قراردادی مخلوطی از اجاره اشیاء و اشخاص واقع شود، به نحوی که تشحیص قواعد حاکم بر آن مشکل می گردد مانند استفاده از امتیاز تلفن و برق و گاز و غیره امروزه آنچه تحت عنوان اجاره مطرح می گردد اختصاص به اجاره اشیاء دارد که خود دارای انواعی است:

الف- اجاره اماکن مسکونی

ب-اجاره اماکن تجاری

ج-اجاره اماکن اداری

د-اجاره اماکن سازمانی

جهت دریافت و خرید متن کامل مقاله و تحقیق و پایان نامه مربوطه بر روی گزینه خرید انتهای هر تحقیق و پروژه کلیک نمائید و پس از وارد نمودن مشخصات خود به درگاه بانک متصل شده که از طریق کلیه کارت های عضو شتاب قادر به پرداخت می باشید و بلافاصله بعد از پرداخت آنلاین به صورت خودکار  لینک دنلود مقاله و پایان نامه مربوطه فعال گردیده که قادر به دنلود فایل کامل آن می باشد .