عنوان :

پایان نامه انتقال عین مستأجر در حقوق ایران‌ (در اجاره ابنیه)

تعداد صفحات :۶۶

نوع فایل : ورد و قابل ویرایش

چکیده

مقاله در دو فصل طراحی شده است. فصل اول انتقال عین مسکونی مستأجره در دو گفتار در باب اجاره و در باب انتقال بحث می شود. در عقد اجاره با وجود اینکه موجر منافع ملکش را به دیگری اجاره داده اما همچنان عین متعلق به خود اوست و در این مورد هیچ خدشه‌ای وارد نمی‌شود و او صاحب اختیار عین ملک است و می‌تواند آن را به هر نحوی چه به ارث یا به وقف یا به بیع انتقال دهد بدون اینکه خدشه‌ای به قرارداد اجاره  وارد آید و در این مورد مستأجر نمی‌تواند دخالتی داشته باشد و به بهانه در اختیار داشتن منافع ملک مانع از انتقال شود و یا در حالت عکس آن:

قراردادی را که موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و این عقدی‌ست لازم و طرفین نمی توانند هر یک به دلایل شخصی و به طور جداگانه از زیر بار آن شانه خالی کنند و همانطور که در صفحات بعدی خواهیم خواند انتقال عین مستأجره هیچ خدشه‌ای در استفاده مستأجر از منافع عین تا پایان مدت قرارداد اجاره وارد نمی‌کند.

فصل دوم انتقال ملک تجاری مستأجره در دو گفتار معنای لغوی و اصطلاحی حق سرقفلی و کسب و پیشه و فسخ در سرقفلی بیان می شود. حق سرقفلی حقی است که به مرور زمان بین فروشندگان و بازاریان ایجاد شده و شرع و قانون آن را پذیرفته اند. وقتی موجری ملک تجاری اش را به مستأجری ، اجاره می‎دهد و از او اجاره دریافت می‌کند در صورتیکه مستأجر زمان اجاره اش تمام شود گفتیم که برای او حقی ایجاد شده به نام حق سرقفلی زیرا این فروشنده مستأجر بوده که باعث رونق کاسبی در آنجا شده و موجبات جلب مشتری را فراهم کرده و مستأجر بعدی یا خود مالک باید به او سرقفلی را بپردازد و مقدار این سرقفلی را عرف آن منطقه تعیین می‌کند البته خود موجر هم می توانست از همان ابتدا از مستأجر سرقفلی دریافت کند و در هنگام تخلیه به او بپردازد در این صورت نیازی نبود که مستأجر بعدی چیزی تحت عنوان سرقفلی به مستأجر اول بپردازد بلکه باید به موجر که مالک است پرداخت کند.

واژه های کلیدی: اماکن مسکونی، اجاره، موجر، مستاجر، حقوق و تکلیف، حق سرقفلی

فهرست مطالب

مقدمه   ۲
فصل اول: انتقال عین مسکونی مستأجره   ۳
گفتار اول: در باب اجاره    ۴
الف: خصوصیات قرارداد اجاره   ۴
ب: حقوق و تکالیف موجر   ۹
ج: حقوق و تکالیف مستأجر   ۱۲
د: در مانعیت و عدم مانعیت عقد اجاره از انتقال   ۱۷
ه: انحلال قرارداد اجاره   ۱۹
گفتار دوم: در باب انتقال   ۲۷
الف: انتقال ارادی (قراردادی) عین مستأجره   ۲۸
ب: انتقال قهری عین مستأجره    ۲۸
ج: وضعیت اجاره بها   ۳۰
د: پیش‌بینی حق فسخ در صورت انتقال   ۳۶
ه: در حقوق منتقل الیه   ۳۷
فصل دوم: انتقال ملک تجاری مستأجره    ۳۹
گفتار اول: معنای لغوی و اصطلاحی حق سرقفلی و کسب و پیشه    ۴۱

الف: وضعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از نظر فقهی    ۴۶
ب: در حقوق منتقل الیه   ۵۲
ج: انتقال منافع یا انتقال عین از یک مستأجره به یک مستأجر دیگر   ۵۳
ذ: انتقال عین مستأجره به خود مستأجر    ۵۵
گفتار دوم: فسخ در سرقفلی    ۵۶
الف: پیش‌بینی حق فسخ در صورت انتقال    ۵۶
ب: در امکان اسقاط حق سرقفلی    ۵۷
ج: فسخ قرارداد اجاره محل کسب و پیشه   ۵۹
منابع و مآخذ   ۶۲

منابع و مآخذ:

۱- آقاپور اناری، اکبر،‌ عقد اجاره (قوانین و مقررات مربوط به آن)، چاپ اول، انتشارات طلائیه، ۱۳۷۶٫

۲- امامی،‌ اسداله، حقوق مالک و مستأجر، چاپ اول، انتشارات راهنما، ۱۳۶۴٫

۳- جعفری لنگرودی، محمدجعفر، دانشنامه حقوقی، چاپ دوم، انتشارات امیرکبیر، سال ۱۳۶۰٫

۴- خویی،‌ آیت الله ، مستحدثات المسائل، چاپ دوم، انتشارات نورالزهرا، ۱۳۶۰٫

۵- شهید ثانی،‌ لمعه الدمشقیه، چاپ ششم، انتشارات طاها، ۱۳۸۳٫

۶- کاتوزیان ناصر، حقوق مدنی (عقود معین)، انتشارات دانشگاه تهران، سال ۱۳۷۰٫

۷- کاتوزیان ناصر، ضمیمه حقوق مدنی (عقود معین)، انتشارات دانشگاه تهران، سال ۱۳۷۳٫

۸- کاتوزیان ناصر، قانون مدنی در نظم کنونی، چاپ هشتم، نشر میزان، ۱۳۸۲٫

۹- کشاورز، بهمن، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، چاپ اول،‌ انتشارات جهاد دانشگاهی، ۱۳۷۴٫

۱۰-  متین، احمد، مجموعه نظرات قضات حقوقی ۲ تهران، جلد اول، چاپ دوم، ۱۳۳۰٫

۱۱-  معین، محمد، فرهنگ لغت فارسی، جلد دوم،‌ چاپ دهم، انتشارات صبا، سال ۱۳۷۲٫

۱۲-  موسوی خمینی، روح اله، تحریرالوسیله، جلد دوم، انتشارات طاها، سال ۱۳۶۵٫

۱۳-        قانون روابط موجر و مستأجر، سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲٫

۱۴-        قانون مدنی، تدوین جهانگیر منصور، نشر دوران، ۱۳۸۰٫

مقدمه:

مبحث اجاره اماکن مسکونی و همچنین اجاره و سرقفلی اماکن تجاری بحثی‌ست که قدمت دیرینه دارد و در جای خود با توجه به پیشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تکالیف جدید در هر دوره جزء مسائل بسیار مهم اجتماعی بوده که به دلیل اهمیتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده.

و امروز هم اینجانب به عنوان یک دانشجوی حقوقی موظفم اطلاعات کاملی در این زمینه که از موضوعات روز است داشته باشم. سؤالات زیادی ذهنم را پر کرده بود، من جمله اینکه وضعیت سرقفلی و یا اجاره مسکن در صورت انتقال آنها توسط موجر و یا مستأجر به دیگری به چه صورت خواهد بود قطعاً برای رعایت هر چه بهتر نظم عمومی باید در جامعه به این مسائل توجه شود به دلیل طرح چنین سؤالاتی در ذهنم بود که رو به سوی نوشتن پروژه تحقیقاتی با این عنوان آوردم.

فصل اول: انتقال عین مسکونی مستأجره

در عقد اجاره با وجود اینکه موجر منافع ملکش را به دیگری اجاره داده اما همچنان عین متعلق به خود اوست و در این مورد هیچ خدشه‌ای وارد نمی‌شود و او صاحب اختیار عین ملک است و می‌تواند آن را به هر نحوی چه به ارث یا به وقف یا به بیع انتقال دهد بدون اینکه خدشه‌ای به قرارداد اجاره  وارد آید و در این مورد مستأجر نمی‌تواند دخالتی داشته باشد و به بهانه در اختیار داشتن منافع ملک مانع از انتقال شود و یا در حالت عکس آن:

قراردادی را که موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و این عقدی‌ست لازم و طرفین نمی توانند هر یک به دلایل شخصی و به طور جداگانه از زیر بار آن شانه خالی کنند و همانطور که در صفحات بعدی خواهیم خواند انتقال عین مستأجره هیچ خدشه‌ای در استفاده مستأجر از منافع عین تا پایان مدت قرارداد اجاره وارد نمی‌کند.

گفتار اول:

در باب اجاره:

به موجب ماده: ۴۶۶ ق.م: «اجاره عقدی‌ست که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده‌ را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

ماده ۴۶۷ ق.م: مورد اجاره ممکن‌ست اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.

اجاره عقدی‌ست لازم و طرفین آن موجر (مالک) مستأجر (اجاره کننده) می‌باشند. اجاره می‌تواند در مورد اشیاء باشد مانند اینکه وسیله‌ای را اجاره کنیم یا در مورد حیوان باشد و یا انسان، که البته امروزه خود انسان را اجاره نمی‌کنند بلکه منفعتی که از فکر کار و خدمت او بر‌می‌آید را اجاره می‌کنند. در این تحقیق در مورد اجاره ملک صحبت شده چه بصورت مسکونی و چه بصورت تجاری البته صحبتها در مورد عقد اجاره تنها پیش زمینه‌ای برای تحقیق است چرا که در این تحقیق چگونگی انتقال عین مستأجره را بررسی می‌کنیم که یقیناً باید اطلاعاتی در مورد عقد اجاره داشته باشیم تا بتوانیم به این موضوع بپردازیم.

الف: خصوصیات قرارداد اجاره:

۱- تعریف اجاره: «اجاره به زبان ساده عبارت از اینست که شخصی از مال یا حیوان یا خدمت دیگری منفعت ببرد و در مقابل این منفعت مبلغی به عنوان کرایه یا مال‌الاجاره به صاحب مال بپردازد.»[۱]

در قانون تعدیل مال‌الاجاره مصوب ۱۳۱۷ و مقررات بعدی از اجاره تعریفی نشده است شاید به این علت از تعریف آن صرف‌نظر گردیده که اجاره از جمله اعمال حقوقی متداول بین مردم است و تقریباً همه با آن آشنایی دارند و مفهوم آن را درک می‌کند و به احتمال زیاد علت این بوده است که قانون مدنی قبل از تصویب قوانین مربوط به روابط مالک و مستأجر عقد اجاره را تعریف کرده و لزومی برای تعریف مجدد آن احساس نشده است.

قانون مدنی ایرانی در ماده ۴۶۶ اجاره را عقدی می‌داند که به موجب آن موجر خانه یا مغازه یا حیوان و یا اشیاء دیگری را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد، تا از منافع آن‌ها استفاده کند، البته مستأجر بطور مجانی از مورد اجاره استفاده نمی‌کند بلکه در مقابل متعهد می‌شود مالی را که معمولاً پول است به موجر بپردازد. مقدار پولی که مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره می‌پردازد ممکن‌ست یکجا یا بطور ماهانه یا سالانه یا بیشتر باشد، این مبلغ را مال‌الاجاره یا اجاره‌بها می‌نامند.

اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر می‌نامند و مورد اجاره در زبان حقوقی «عین مستأجره» نامیده می‌شود حال که معلوم شد اجاره قراردادی‌ست که بین موجر و مستأجر منعقد می‌گردد، باید طرفین قرارداد واجد شرایط خاصی باشند تا بتوانند این عقد را بوجود آورند. از جمله این شرایط اینست که موجر و مستأجر اهلیت داشته باشند یعنی عاقل و بالغ و رشید باشند و اگر این اوصاف را نداشته باشند عقد اجاره نادرست خواهد بود.

بنابراین اگر کسی عاقل نباشد، چون اراده ندارد و مطالبی را که بیان می‌کند از روی شعور و تصمیم صحیح نیست نمی‌تواند موجر یا مستأجر بشود و اگر طرف عقد قرار گیرد آن عقد بوجود نمی‌آید و اگر سند اجاره‌ای را مجنون در حال داشتن جنون امضاء کرده باشد آن سند اعتباری ندارد و اثری از نظر حقوقی بر آن بار نمی‌شود.

شخص نابالغ یعنی صغیر و طفل هم اگر طرف عقد اجاره قرار بگیرد چون فاقد اجاره است آن عقد باطل است. صغیر یا طفل یا نابالغ به کسی گفته می‌شود که به سن معینی که سن بلوغ نامیده می‌شود، نرسیده باشد که این سن در حال حاضر در دختر ۹ سال تمام قمری و در پسر ۱۵ سال تمام قمری‌ست.

اشخاص غیر رشید یعنی کسانی که عقل مالی آنها بطور کامل رشد نکرده است اگر چه صغیر نباشند نمی‌توانند بدون اجازه ولی یعنی پدر و جد پدری یا قیم (در صورت نبودن پدر یا جد پدری) طرف عقد اجاره قرار بگیرند. و اگر بدون اجازه عقد اجاره را منعقد کنند این عقد درست نیست. یعنی اگر پدر و جد پدری یا قیم با این عقد موافق باشند و اجازه بدهند این اجاره صحیح است. و اگر با آن مخالفت کنند این عقد باطل خواهد بود.

۲- پس از آنکه عقد اجاره بطور صحیح واقع شد مستأجر مالک منافع مورد اجاره می‌شود. به عبارت دیگر همانطور که موجر مالک عین مورد اجاره است، مستأجر مالک منفعت آن خواهد بود و چون بعد از بستن قرارداد اجاره. مستأجر مالک منافع مورد اجاره می‌شود می‌تواند در مدتی که مورد اجاره در اجاره او هست آن را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره اول بین او و موجر شرط شده باشد که حق ندارد آن را به دیگری اجاره دهد، و البته در مورد موجر مشکلی نیست زیرا به راحتی می‌تواند آن را به دیگری انتقال دهد.

وضع محل سکونت با محل کسب و تجارت یکسان نیست. در اجاره مسکن به ترتیبی که بیان شد، چون مستأجر مالک منفعت مورد اجاره هست اگر در عقد اجاره شرط نشده باشد، که حق انتقال بغیر ندارد می‌تواند مورد اجاره را به دیگری واگذار کند و اجاره دهد ولی در مورد محل کسب و تجارت، اگر مستأجر اجازه نداشته باشد که منفعت محل کسب را به دیگری انتقال دهد حق چنین اقدامی نخواهد داشت و تخلف از مقررات محسوب می‌شود.

۳- در معوض بودن اجاره: اجاره عقدی‌ست معوض یعنی موجر در برابر مال‌الاجاره معین، مورد اجاره را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. بنابراین مستأجر در مقابل منفعتی که از مورد اجاره می‌برد مالی یا پولی به موجر می‌دهد یا تعهد می‌کند که در موعد مقرر آن را به موجر بپردازد و اگر در عقد مال‌الاجاره معین نشود، عقد اجاره باطل است. [۲]

۴-  در موقتی بودن عقد اجاره‌: اجاره باید دارای مدت باشد و به مستأجر حق داده شود، در مدت معینی از منافع مورد اجاره استفاده کند ماده ۴۶۸ قانون مدنی می‌گوید مدت اجاره اشیاء باید معین باشد و اگر در عقد اجاره مدت تعیین نشود آن اجاره باطل است.

۵- در لزوم قرارداد اجاره: قرارداد اجاره را به آسانی نمی‌توان بهم زد به این معنی که پس از امضای قرارداد تا زمانی که مدت آن به پایان نرسد اصولاً‌ نه موجر حق دارد اجاره را به میل خود بهم زند و تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد عقد اجاره را به تنهایی فسخ کند.بنابراین اگر خانه‌ای به مدت یکسال به اجاره واگذار شده باشد قبل از پایان مدت یکسال هیچ یک از طرفین عقد اجاره بدون رضایت دیگری نمی‌تواند آن را منحل کند و مستأجر اگر چه از مورد اجاره در این مدت استفاده نکرده باشد مکلف است مال‌الاجاره این مدت را بپردازد، البته طرفین می‌توانند با تراضی و توافق این عقد را بهم زنند.

«همچنین قرارداد اجاره‌ با فوت موجر یا مستأجر جز در موارد استثنائی باطل نمی‌شود. از جمله موارد استثنائی آن وقتی‌ست که موجر فقط برای مدت عمر خود، مالک منفعت مورد اجاره باشد و دوم اینکه در عقد اجاره شرط شده باشد که فقط مستأجر حق دارد از مورد اجاره استفاده ببرد و در اجاره نامه قید شده باشد که فقط مستأجر حق انتفاع از مورد اجاره را دارد، با فوت مستأجر اجاره منحل می‌شود.

همچنین اگر طرفین یا یکی از آنها دیوانه شود یا ورشکسته گردد و یا اینکه حالت سفاهت در او بوجود آید یعنی عقل معاش او ضعیف شود، باز هم عقد اجاره به قوت خود باقی‌ست. یعنی این حالات اگر بعد از بوجود آوردن عقد اجاره پدید آید هیچگونه اثری در عقد نخواهد کرد.»[۳]

۶- عدم لزوم مالکیت موجر در عقد اجاره: در اجاره لازم نیست موجر مالک باشد. موجر باید مالک منفعتی باشد که به دیگری تحت عنوان اجاره واگذار می‌کند ولی لازم نیست که حتماً مالک عین مورد اجاره هم باشد. زیر آنچه در این عقد موضوع قرارداد است اینست که ممکن‌ست موجر، مالک عین مال نباشد ولی مالک منفعت آن مال باشد، مانند کسی که از راه اجاره کردن مال دیگری مالک منفعت آن شده باشد.

بنابراین مستأجر خانه یا مغازه هم ممکن‌ست موجر بشود و آنچه را که از دیگری اجاره کرده است به شخص سومی اجاره دهد. (ماده ۴۷۳ ق.م)

ب) حقوق و تکالیف موجر

بعد از آنکه عقد اجاره بوجود می‌آید حقوق و تکالیفی برای طرفین این عقد ایجاد می‌شود. کسی که ملکی را به دیگری اجاره می‌دهد تعهداتی برای او بوجود می‌آید و به دنبال آن حقوقی هم خواهد داشت از جمله:

۱- تحویل مورد اجاره: اولین تکلیفی که برای موجر بعد از عقد اجاره بوجود می‌آید اینست که، مورد اجاره (منزل یا مغازه و غیره) را به مستأجر تسلیم کند و آنرا در اختیار او قرار دهد تا مستأجر بتواند از منافع مورد اجاره که به او واگذار شده است بهره‌مند گردد. تحویل مورد اجاره به مستأجر یعنی اینکه مورد اجاره به تصرف مستأجر درآید تا او بتواند به ترتیب مقرر شده در قرارداد اجاره از آن استفاده کند. مثلاً اگر در مورد اجاره منزل است، موجر کلید آن را به مستأجر تسلیم کند و اسباب موجود را از منزل خارج کند و منزل را آماده سکونت تحویل وی دهد و اگر مغازه است آن را در حالتی به مستأجر تحویل دهد که بتواند به عنوان کسب در آن تصرف کند.

اگر مالک بعد از تسلیم مورد اجاره موجبات مزاحمت را برای مستأجر فراهم کند با او مانند یک فرد ثالث و بیگانه برخورد می‌شود زیرا در تصرفات مستأجر ایجاد مزاحمت کرده.

حال اگر ثالث مزاحم مستأجر شود و مدعی گردد که نسبت به مورد اجاره یا منافع آن حقی دارد اگر بخواهد مورد اجاره را از دست مستأجر خارج سازد و ملک را تخلیه نماید باید علاوه بر موجر بر علیه مستأجر نیز اقامه دعوا کند و حقانیت خود را به طرفیت موجر و مستأجر اثبات کند. والا اگر بر علیه موجر اقامه دعوا کند و از دادگاه بخواهد به علت حقی که دارد ملک تخلیه و به وی تحویل شود در اینصورت متصرف (مستأجر)، از حق دفاع محروم می‌شود به علاوه حکم صادره بضرر او است که طرف دعوا نبوده و در نتیجه نتوانسته است از حقوق خود دفاع کند.[۴]

انجام تعمیرات کلی:

---