عنوان :

مقاله اجاره در حقوق ایران

تعداد صفحات : ۴۱

نوع فایل : ورد و قابل ویرایش

چکیده

در حقوق ایران نیز عقد اجاره، با انقضاء مدت پایان می‎پذیرد. ماده ۴۹۴ ق.م. در این زمینه مقرر می‎دارد:«عقد اجاره، به محض انقضاء مدت برطرف می‎شود. اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‎المثل خواهد بود؛ اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‎المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد؛ مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً [بطور مجانی] استفاده نماید».

زیرا ، عقد اجاره عبارت است از تملیک منفعت برای مدت معین، از طرف مالک به مستأجر. عین مستأجره برای استیفاء منفعت، بطور امانت به مستأجر داده می‎شود و هنگامی که مدت مقرر منقضی گردد، عقد اجاره خاتمه می‎یابد.

در حقوق مدنی ایران (برخلاف حقوق مصر و فرانسه) قانونگذار راجع به امکان تجدید عقد اجاره، چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی و همچنین راجع به امکان تمدید عقد اجاره، سکوت اختیار نموده است. حتی در بعضی از مقررات میان تمدید و تجدید عقد اجاره تفاوتی قائل نشده است. قانون‎الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۵ مقرر می‎دارد:

«از تاریخ تصویب از این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی، بدون دریافت هیچ‎گونه سرقفلی و پیش‎پرداخت به اجاره واگذار می‎شود، در رأس انقضاء مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیه آن می‎باشد؛ مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود… «.

در عقد اجاره‎ای که مدت آن بطور کامل منقضی شود و متعاقدین قصد داشته باشند که رابطه استیجاری همچنان وجود داشته باشد؛ لازم است که انشاء عقد جدیدی نمایند. در این صورت عقد اجاره تجدید می‎شود نه تمدید.

با این وجود، هر چند که درحقوق ایران همانند حقوق مصر و فرانسه نصوص ویژه‎ای راجع به تجدید صریح و یا ضمنی و همچنین تمدید عقد اجاره وجود ندارد؛ ولی مطابق اصول کلی، این امر امکان‎پذیر است. تفاوتی که وجود دارد این است که در حقوق مصر و فرانسه اگر عقد اجاره به صورت ضمنی تجدید شود، مدت آن مدت زمان عرفی است؛ در حالی که در حقوق ایران در مورد  مدت اجاره‎ای که تجدیدضمنی شده است، نص ویژه‎ای وجود ندارد و همچنان‎ که متعاقدین در خصوص سایر شرایط عقد اجاره به صورت ضمنی توافق می‎نمایند، باید بر تعیین مدت زمانی مشخص نیز به صورت ضمنی توافق نمایند.

اگر با وجود انقضاء مدت عقد، مستأجر همچنان عین‎ مستأجره را در اختیار داشته باشد و موجر به این امر راضی نباشد، مستأجر غاصب بوده و ید او ضمانی خواهد بود. در این صورت مسؤول هر نقص و عیبی است که در عین مستأجره به وجود آمده است؛ هر چند که مستند به فعل او نباشد. ولی اگر موجر راضی باشد، مستأجر در صورتی ملزم به پرداخت اجره‎المثل است که از عین استیفاء منفعت کرده باشد.

 واژگان کلیدی: اجاره به شرط تملیک، بیع،اجاره، تملیک،شرط ضمن العقد، امکان تجدید عقد اجاره.

فهرست مطالب

مقدمه:    ۴
چکیده    ۵
شرایط تنظیم قرارداد    ۶
مفاهیم کلیدی بحث    ۷
۱ ـ مفهوم لغتی اجاره    ۷
۲ ـ مفهوم حقوقی اجاره    ۸
۳ ـ تعریف اجاره در فقه امامیه    ۱۰
۴ ـ تعریف اجاره در حقوق برخی از کشورهای خارجی    ۱۰
۵ ـ اوصاف عقد اجاره    ۱۲
حقوق ایران    ۲۱
پایان مدت عقد در قوانین خاص    ۲۶
قانون روابط موجر ومستأجر مصوب سال ۱۳۵۶    ۲۷
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶    ۳۲
مبحث دوم؛ آثار اجاره درازمدت    ۳۵
نتیجه    ۳۹
منابع    ۴۰

منابع

[۱] –  این تعریف تلفیقی از دو تعریف است که آقایان موسویان، سید عباس/  جزوه فقه معاملات بانکی ص ۵۴ /  خدادوستان، تیمور/ اجاره به شرط تملیک در حقوق ایران و مقایسه آن با حقوق فرانسه، پایان نامه ( کارشناسی ارشد) دانشگاه امام صادق(ع)، دانشکده معارف اسلامی و حقوق، ۱۳۷۸(  سایت مرکز اطلاعات و مدارک علمی ایران (کرده اند

[۲] –  الاجاره المنتهیه بالتملیک و صکوک الاعیان الموجره/ دکتر منذر قحف ص۷

[۳] – همان

[۴] – -جزوه فقه معاملات بانکی/ موسویان/ ۵۶

[۵] – وهی تملیک منفعه معلومه بعوض معلوم/  المختصر النافع، محقق حلی / ۱۵۱ چاپ مؤسسه بعثت، تهران و  شرح اللمعه، شهید ثانی ج ۴ / ۳۲۷ (کلانتر)

[۶] –   آیت الله حکیم، مستمسک العروه – ج ۱۳/ ۳۰۵ و آیات عظام” تبریزی و فاضل” مجموعه آرای فقهی قضایی در امور حقوقی، ج۱، / ۲۷تا۲۹ به نقل از جزوه فقه معاملات بانکی، موسویان، سید عباس/ ۵۵

[۷] – جزوه فقه معاملات بانکی/ موسویان/ ۵۶

[۸] –  مسالک الأفهام – شهید ثانی ج ۵ / ۱۷۴ ،  شرح اللمعه – شهید ثانی ج ۴/ ۳۲۷،  المختصر النافع- محقق حلی /۱۵۱، کفایه الأحکام- محقق سبزواری / ۱۲۴ و  ریاض المسائل ج۹ سید علی طباطبایی/۱۹۵

[۹] – مسالک الأفهام،  شهید ثانی ج ۵ / ۱۷۴ چاپ دانش ( جدید)

[۱۰] – منا بع پیشین

[۱۱] –  شرح اللمعه، شهید ثانی ج ۴/۳۲۷ ( کلانتر)

[۱۲] – سوره مائده/۱

[۱۳] –  وسائل الشیعه ( چاپ آل البیت ) –  شیخ حر عاملی ج ۱۸/ ۱۶، الکافی ج۵ / ۱۶۹ حدیث ۱ ، ومن لا یحضره الفقیه ج۳ / ۱۲۷ حدیث ۵۵۱ – ۵۵۳ ، والتهذیب ج ۷ / ۲۲ حدیث ۹۴ و ۹۸ وص ۲۵ حدیث ۱۰۷… عن عبد الله بن سنان ، عن أبی عبد الله ( علیه السلام ) قال : سمعته یقول : من اشترط شرطا مخالفا لکتاب الله فلا یجوز له ولا یجوز على الذی اشترط علیه والمسلمون عند شروطهم مما وافق کتاب الله عزوجل. و ایضا: عن عبد الله بن سنان عن أبی عبد الله ( علیه السلام ) قال : المسلمون عند شروطهم إلا کل شرط خالف کتاب الله عز وجل فلا یجوز.

[۱۴] – التهذیب ج۷ / ۳۷۱ حدیث ۱۵۰۳ ، والاستبصار ج۳ / ۲۳۲ حدیث ۸۳۵ ، والمغنی لابن قدامه ج۴ / ۳۸۴

[۱۵] –  القواعد الفقهیه – آیت الله سید محمد حسین بجنوردى ج ۷ / ۶۲  نشر الهادی- قم

[۱۶] – الاجاره المنتهیه بالتملیک و صکوک الاعیان الموجره/ دکتر منذر قحف /

مقدمه:

می دانیم در عقود معین علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات رعایت قواعد اختصاصی راجع به هر عقد الزامی است. عقد اجاره نیز علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات، رعایت یک سلسله قواعد اختصاصی در آن الزامی است. از جمله اینها تعیین مدت عقد اجاره اسـت کـه مـاده ۴۶۸ ضمانت اجرای عـدم تعییـن مـدت را بـطلان عـقد ذکـر کرده است. البته براین ماده استثنائاتی وارد شده است از جمله ماده ۵۰۱ قانون مدنی که مقرر می دارد اگر عقد اجاره ای منعقد شود و در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده باشد مطابق ماده ۵۰۱ قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مال الاجاره تعیین شده است منعقد می شود. اما در خصوص مازاد برآن (مدت های دوم، سوم و …) میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد.

بطور کلی می توان گفت که تعیین مدت در عقد اجاره فی نفسه موضوعیت ندارد بلکه طریقیت دارد و اگر متعاقدین به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذکر مدت، خواه با تعیین مسافت، خواه با تعیین مقدار کاری که باید انجام بشود مشخص نمایند عقد اجاره صحیح است. با این تفسیر باید قدری ماده ۴۶۸ را تعدیل نمود که می توان به ماده ۵۰۷ توسل جست. این ماده می گوید«در اجاره حیوان تعیین منفعت یا با تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آنجا حمل شود.»

شرایط تنظیم قرارداد

در نوشتن و امضای قرارداد باید به مسائل زیادی توجه داشت از جمله:

 آگاهی اجمالی به قوانین مربوط به موضوع قرارداد؛ مثلا در صورتیکه اجاره یک ماه پرداخت نگردد، صاحب ملک می‌تواند از طریق قانون مورد اجاره را تخلیه نماید.

 مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد با نشانی اقامتگاه آنان

  در نظر گرفتن منافع هر دو طرف؛ به اینصورت که قرارداد جنبه عادلانه داشته باشد.

  مدت قرارداد؛ هر قراردادی باید یک زمان معین و مشخص شده داشته باشد از یک ساعت گرفته تا چندین سال اما بهتر است که قراردادها یکساله باشد.

تنظیم قرارداد در دونسخه و در صورت نیاز سه نسخه جهت در اختیار فرد سوم قراردادن (که فرد سوم در قرارداد ذکر شده است)

 ذکر مرجع حل اختلاف از جمله شخصی خاص و یا مرجع قانونی مربوطه.

براساس این گزارش اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهم ترین مبحثی که بعد از بیع مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است.

در قانون مدنی ایران در ماده ۴۶۶ اجاره چنین تعریف شده است:

«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

همانطور که از ظاهر ماده برمی اید، تعریف مذکور تعریف دقیقی از عقد اجاره ارائه نمی دهد.

براساس این گزارش هرچند در ماده ۴۶۷ به اقسام اجاره اشاره شده و در ماده ۵۱۲ بحث از اجاره اشخاص می شود، لیکن ماده ۴۶۶ قانون مدنی تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نمی باشد.

مفاهیم کلیدی بحث

۱ ـ مفهوم لغتی اجاره

«اجاره» به کسر و ضم و فتح همزه بکار رفته است، لیکن لفظ مشهورتر آن با کسر تلفظ می شود.

از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر سماعی فعل «اجر» بر وزن ضرب و قتل می باشد که مضارع آن با کسر و ضم میم است.

 «اجر» یا «اجرت» از نظر لغوی و عرفی به معنای جزای به عمل است،[۴] امّا اجاره به معنای کرایه دادن است و معنی فقهی و شرعی آن نیز به این معنی نزدیک است. باید توجه داشت، بر خلاف آن چه که بعضی تصور می کنند، اجاره مصدر «آجر»، «یوجر» نیست بلکه مرادف با «اجر» است که به معنای جزای بر عمل است، ولی مصدر «آجر» یوجر، ایجار، است نه اجاره.

 ۲ ـ مفهوم حقوقی اجاره

در ماده ۴۶۶ قانون مدنی ایران به بیان آثار اجاره پرداخته شده ولی تعریف جامعی برای آن ارایه نشده.

 بر همین مبنا، تعریف مذکور، تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نیست و اشکالی بر آن مترتب است چه: اولاً ـ در تعریف فوق ذکری از مدت به میان نیامده است در صورتی که ذکر مدت از ارکان صحت عقد اجاره اشیاء است. ثانیاً ـ در تعریف مذکور به معوض بودن عقد اجاره اشاره ای نشده است. ثالثاً ـ هر چند در ماده ۴۶۷ بیان نموده که «مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد»، ولی در ماده ۴۶۶ قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان نیامده که ذیلاً به شرح آن می پردازیم:

 اولاً ـ در تعریف مذکور ذکری از موقت بودن عقد اجاره نشده است و همانطوری که می دانیم عقد اجاره عقدی مستمر است و مقتضای عقد اجاره، امکان انتفاع مستأجر از شیء معین در مدت زمان معلوم است. عقد اجاره عقد زمانی است و منفعت عین در عقد اجاره با مقایسه زمان است. بدین معنا که مقیاس منفعت با مدت مشخص می شود و منفعت در عین عقد وجود خارجی ندارد و باید مدت مشخص و معلوم باشد. لذا مدت در عقد اجاره از ارکان تشکیل دهنده عقد به شمار می اید.

جهت دریافت و خرید متن کامل مقاله و تحقیق و پایان نامه مربوطه بر روی گزینه خرید انتهای هر تحقیق و پروژه کلیک نمائید و پس از وارد نمودن مشخصات خود به درگاه بانک متصل شده که از طریق کلیه کارت های عضو شتاب قادر به پرداخت می باشید و بلافاصله بعد از پرداخت آنلاین به صورت خودکار  لینک دنلود مقاله و پایان نامه مربوطه فعال گردیده که قادر به دنلود فایل کامل آن می باشد .