عنوان :
مقاله سرقفلی حق کسب و پیشه
تعداد صفحات : ۶۹
نوع فایل : ورد و قابل ویرایش
چکیده
سرقفلی حقی است که مستاجر برای تقدم دراجاره ی محل وادامه تجارت درمحل کار خوددارد. مبنای این حق مالی براین اساس استوار است که موسسات تجاری اغلب اوقات درساختمان هایی تاسیس می شوند که مالکیت آنها متعلق به دیگران است ودر نتیجه فعالیت تاجر آن محل دراثر پیدا شدن مشتری ارزش مضاعفی پیدا می کند پس این ارزش راباید سوای ارزش مادی آن ملک ومتعلق به کسی دانست که آن را به وجود آورده است ازطرف دیگر ادامه فعالیت تاجرکه آن را می توان به هرپیشه خدماتی یا حتی تولیدی نیز تسری داد تا حد زیادی مستلزم استقرار او درمکان اولیه است. این حق به صاحب آن اجازه میدهد ثمره فعالیت خود را از مالک یا کسی که پس ازاوقصد اجاره محل را داردودریافت کند و همچنین اختیار تام مالک برای بیرون کردن مستاجر را ازبین می برد .
سر قفلی مفهومی متمایز از حق کسب وپیشه وتجارت است و آنچه در قانون روابط مؤجر ومستأجر موردبحث قرار گرفته حق کسب وپیشه وتجارت است نه سر قفلی.
با توجه به اهمیتی که امروزه حق سرقفلی در املاک تجاری پیدا کرده است دراین تحقیق و مورد بررسی قرارمی گیرد این تحقیق به چهار فصل تقسیم می شود که در فصل اول تعریف سر قفلی وحق کسب وپیشه وتجارت وتفاوت این دوباهم مطرح شده است فصل دوم ماهیت حقوقی وفقهی حق سر قفلی را موردبررسی قرار داده و فصل سوم به بیان احکام سر قفلی و حق کسب وپیشه وتجارت می پردازد فصل چهارم دعاوی مربوط به حق سرقفلی وحق کسب وپیشه رابیان می کند وموارد اسقاط حق سر قفلی وموارد پرداخت سر قفلی را بیان می کند ودرنهایت گزارش کارگاه حقوقی درمورد حق سر قفلی بیان شده است .
واژه های کلیدی: سرقفلی، حق کسب وپیشه وتجارت، ماهیت حقوقی، ماهیت فقهی، مؤجر ، مستأجر و تخلیه
فهرست مطالب
مقدمه : ۱
چکیده ۲
فصل اول : کلیات ۳
گفتار اول : تعریف سرقفلی ۳
گفتار دوم : ۱۱
تعریف حق کسب وپیشه وتجارت ۱۱
گفتار سوم : ۱۵
تفاوت حق سرقفلی باحق کسب وپیشه وتجارت ۱۵
فصل دوم: بررسی ماهیت حقوقی وفقهی سرقفلی ۱۸
گفتار اول : سوابق تاریخی ۱۸
سیر قانونی مربوط به روابط موجرو مستأجر: ۱۹
بند اول : قانون تعدیل مال الاجاره مصوب ۱۳۱۷ ۱۹
بند دوم : قانون سال ۱۳۳۹ ۲۱
بند سوم : قانون روابط مؤجر و مستأجرسال ۱۳۵۶ ۲۳
بندچهارم : قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲ ۲۳
بند پنجم : قانون روابط موجرو مستأجر سال ۱۳۶۵ ۲۵
بند ششم : قانون روابط موجرو مستأجر سال ۱۳۷۶ ۲۷
گفتار دوم: وضعیت سر قفلی وحق کسب وپیشه وتجارت ازنظرفقهی ۲۸
بند اول : نظریات امام خمینی (ره) ۲۸
بنددوم: نظریات حضرت آیت الله خویی ( ره ) ۳۲
بند سوم : نظر آیت الله سید علی حسینی سیستانی ۳۴
بند چهارم : سید عبدالکریم موسوی اردبیلی : ۳۷
بندپنجم : میرزا جوادتبریزی ۳۷
بند ششم : دیدگاه دکتر سید مهدی مولوی شهری ۳۷
فصل سوم : احکام سر قفلی وحق کسب وپیشه وتجارت ۴۰
گفتار اول: سرقفلی دررابطه مالک و مستأجر دست اول ۴۰
گفتار دوم : سر قفلی دررابطه مستأجر اول و مستأجر دوم ۴۳
به موجب ماده ۶ قانون : ۴۳
گفتار دوم : مبلغ سرقفلی : ۴۴
« طبق ماده ۹قانون : ۴۶
گفتار چهارم: چند نکته درباب سرقفلی : ۴۷
فصل چهارم : دعاوی مربوط به سر قفلی وحق کسب وپیشه ۴۹
گفتاراول: موارد پرداخت کل سرقفلی به مستأجر ۴۹
مبحث اول: تخلیه به لحاظ احداث بناء ۴۹
مبحث دوم : تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر ۵۱
مبحث سوم : تخلیه محل کسب برای سکونت ۵۲
گفتاردوم : موردی که نصف سرقفلی اسقاط می شود . ۵۳
انتقال به غیر : ۵۳
گفتار سوم: موارد اسقاطی سر قفلی ۵۶
مبحث اول: تخلیه به لحاظ تعدی وتفریط ۵۶
مبحث دوم : تخلیه به لحاظ تغییر شغل ۵۸
«مبحث سوم : تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها » ۶۰
گفتار چهارم : گزارش کارگاه حقوقی درمورد سر قفلی ۶۱
منابع و مؤاخذ ۶۶
منابع و مؤاخذ
۱- سر قفلی وحق کسب وپیشه وتجارت درحقوق ایران وفقه اسلام ، بهمن کشاورز ، تهران ، انتشارات کشاورز ،تهران انتشارات کشاورز ،ج چهارم ، سال ۱۳۸۲
۲- حق سرقفلی ، حق کسب وپیشه وتجارت ، زهرا بهرامی ،تهران ، موسسه فرهنگی انتشاراتی نگاه بینه ،ج اول، ۱۳۸۴ .
۳- بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۷۶ ،بهمن کشاورز ، تهران ،انتشارات کشاورز ،ج چهارم ، سال ۱۳۸۴٫
۴- اموال ومالکیت ناصرکاتوزیان ،تهران ،ا نتشارات میزان ، چاپ هفتم ، ۱۳۸۲
۵- حقوق تجارت، ناصر رسائی نیا ،تهران ، انتشارات خیام ، چاپ اول ، پاییز۱۳۷۶٫
۶- ترینولوژی حقوقی ، محمد جعفر لنگرودی ،تهران ، کتابخانه گنج ودانش ، چاپ چهاردهم ، ۱۳۸۳٫
۷- جزوه درسی مدنی ۶ دکتر جواد خالقیان ،بهار سال ۱۳۸۴٫
۸- سرقفلی ، پویا ،دانشنامه آزاد ،دسامبر ۲۰۰۶ ، ص ۱٫
۹- نقل وانتقال علامت تجاری ، رضا وصالی محمود ،قاضی دادگاه تجدید نظر ، مجله بازرگانی ، سال ۱۳۸۱٫
۱۰- احکام سرقفلی ، امیر مقامی ) .
۱۱-حق کسب وپیشه وتجارت ( سرقفلی )گزارش کارگاه حقوقی ، بررسی رای افزاری ش ۱۹-۲۰/۴/۱۳۷۳
۱۲- سرقفلی وحق کسب وپیشه چیست ؟ دکتر سیدمهدی موسوی شهری ، روزنامه همشهری ، ۱۳۸۵ ،
۱۳- قانون مدنی درنظم کنونی ، دکتر ناصر کاتوزیان .
۱۴- قانون روابط مالک ومستأجر .
مقدمه :
به نظر می رسد در اماکن تجاری در بسیاری ازشغلها محل کار برای شخص اهمیت زیادی دارد. به این صورت که وقتی شخصی مغازه ای باز می کند بعد از یک مدت اعتباری پیدا می کند ، مشتریهایی پیدا می کندحق سرقفلی ناظر به همین حالت است یعنی حقی که برای صاحب مغازه در رابطه با مشتریها ومحل پیدا می شود. زیرا اگرمستأجر محل کارش را تغییر دهد مشتریهای خود را از دست می دهد ومجدداً باید از صفر شروع کند .
سر قفلی مفهومی متمایز از حق کسب وپیشه وتجارت است و آنچه در قانون روابط مؤجر ومستأجر موردبحث قرار گرفته حق کسب وپیشه وتجارت است نه سر قفلی. با توجه به اینکه فقها درمورد خلاف شرع بودن این نهاد حقوقی حکمی نداده اند وقانونگذار بعداز انقلاب این پدیده پذیرفته واغلب محاکم حتی دیوان عالی کشور هم حق کسب وپیشه وتجارت را موردحکم قرار داده اند ودرعرف تجّار هم این مسئله پذیرفته است دراعتبار حق کسب وپیشه وتجارت تردیدی نیست .
فصل اول : کلیات
گفتار اول : تعریف سرقفلی
« آقای دکتر لنگرودی درترمینولوژی حقوق آورده اند « پولی که مستأجر ثانی ( به معنی اعم ) به مستأجر سابق درموقع انتقال اجاره بلاعوض می دهد وهمچنین مستأجراول به مؤجر مالک می دهد .» [۱]
« تعریف آقای دکتر لنگرودی به معنای وسیع کلمه بیان شده که علاوه بر سرقفلی به معنی خاص ، شامل حق کسب وپیشه هم می شود. ولی این تعریف دارای این حسن است که قائل به تفکیک بین سرقفلی وحق کسب وپیشه شده است .[۲]»
« حق سرقفلی « حقی است که بازرگانان وکاسب نسبت به محل پیدا میکند به جهت تقدم در اجاره ، شهرت، جمع آوری مشتری وغیره ….»[۳]
« درفرهنگ دهخدا آمده است : « سرقفلی چیزی است که ازکرایه دار سرای یادکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست .. حق آب وگل یاحقی که مستأجر را پیدا آید دردکان ویا حمام ویا کاروان سرایی وامثال آن واوآن حق را به مستأجر بعد خود تواند فروخت.»[۴]
« مرحوم ناظم الامباء درفرهنگ نفیسی آورده است: وجهی که ازکرایه داروخانه ودکان علاوه بر کرایه دریافت کنند و آن نزدگشودن قفل است وداخل کرایه نیست .»[۵]
ناصر رسائی نیا معتقد است « سر قفلی حقی است معنوی شامل شهرت محل تجاری وموقعیت آن وتعداد مشتریان یاخریداران اتفاقی و رهگذر که تاجر برای تقدم در اجاره ادامه فعالیت تجاری خود در محل کار دارا می باشد و این نوع سر قفلی مبنای حقوقی دارد وقابل نقل وانتقال به دیگران است همچون سایر حقوق معنوی مانند اسم تجارتی ، علایم تجارتی خرید وفروش می شود ودرروابط مالک ومستأجر سابقاً حق سرقفلی منشأ قانونی نداشت وباتوجه به عرف تجار معامله می گردید. لیکن درقانون مالک ومستأجر که درخرداد ۱۳۵۶ تصویب گردید بجای سر قفلی از حق کسب ویاپیشه ویاتجارت استفاده شده اما منظور آن مترادف قرار دادن حق سرقفلی با حق کسب وپیشه نبوده ».[۶]
« درماده ۶ قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب ۱۳۷۶ آمده است : « هر گاه مالک ، ملک تجاری خود رابه اجاره واگذار نماید ، می توان مبلغی را به عنوان سر قفلی ازمستأجر دریافت نماید .
همچنین مستأجر می توانددراثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر ومستأجر دیگربه عنوان سرقفلی دریافت کند مگرآنکه درضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد .
تبصره ۱: چنانچه مالک سر قفلی نگرفته باشد مستأجر بادریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیرحق مطالبه سر قفلی ازمالک را ندارد .
تبصره ۲: در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سر قفلی رابه مستأجر منتقل نماید ، هنگام تخلیه مستأجر مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد .»[۷]
« باتوجه به ماده ۶ قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب ۱۳۷۶ سرقفلی ناظر به املاک تجاری است. بنابراین اگرشخصی ملک غیر تجاری را به اجاره بدهد مشمول مورد نیست. مگر اینکه درتشخیص ملک تجاری ملاک را تراضی طرفین بدانیم . درتشخیص اینکه ملک تجاری است یا غیر تجاری سه مبنا به عنوان ملاک ومعیار قابل تصور است : الف) اعلام مراجع ذی صلاح قانونی مانندشهر داری ب ) تراضی طرفین عقد ، ج ) عرف .»[۸]
«دکتر کاتوزیان سر قفلی رادرمفهوم عام آن چنین تعریف می کند « حقی است برمشتریان دائم وسرمایه تجارتخانه » وادامه می دهند که : « این حق رادرفارسی «درسایه تجارت » می توان ترجمه کرد. ولی ، سرقفلی درحقوق ایران مفهومی این وسعت ندارد. حق سرقفلی که قانون روابط مؤجر ومستأجر از آن به « حق کسب یا پیشه یا تجارت» تعبیر کرده : حقّی است که به موجب آن مستأجر متصرف دراجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدّم شناخته می شود ودر عرف بازار نیز وقتی می گویند سرقفلی مغازه اش را فروخت یعنی آن را تخلیه کرد وبه دیگری واگذار نمود واین مفهوم شامل انتقال سرمایه مستأجر ونام تجاری اونمی شود .» [۱]
در هر حال مبلغ یا مالی که به عنوان سرقفلی مستأجر، به مؤجر می دهد به موقعیت محل، کیفیت بنا وتجهیزات عین مستأجر بستگی دارد ودر نهایت مالک است که آنرا تعیین می کندومستأجر می تواند آنرا قبول یا رد کند . مؤجر ملک تجاری می تواند هنگام انعقاد قرار داد اجاره مبلغی یامالی را به عنوان سر قفلی از مستأجر دریافت کند . مستأجر نیز اگر حق انتقال به غیر از وی سلب نشده باشد می تواند مبلغی یا مالی از موجر ویامستاجر جدید به عنوان سرقفلی دریافت کند .
حق سر قفلی بستگی به محل مورد اجاره ونوع استفاده از آن دارد . درتعیین میزان سرقفلی طرفین نقش اصلی دارند . دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی نسبت به تعیین آن اقدام میکند البته طرفین هم می توانند دراین موردبا یکدیگر تراضی داشته باشند. مالک می تواند سر قفلی رانگیرد وبه عبارت دیگرحق سرقفلی ذاتاً قابل اعراض واسقاط وتوقیف وضبط و ضمان است . » [۲]
[۱] – عقود معین ، ناصر کاتوزیان به نقل از سر قفلی، حق کسب وپیشه وتجارت ص ۲۷ .
[۲] – حق سر قفلی ، به حق کسب پیشه و تجارت ، صص ۱۸-۱۷
[۱]– لنگرودی ، محمد جعفر ، تومینو لوژی حقوقی ، تهران کتابخانه گنج دانش ، چاپ چهاردهم ، ۱۳۸۳ ، ص ۳۵۶٫
[۲] – زهرا ،حق، سر قفلی حق کسب وپیشه وتجارت ، تهران ، مؤسسه فرهنگی انشتاراتی نگاه بینه ، ج اول ، بهار۱۳۸۴ ص۱۴٫
[۳] – فرهنگ فارسی هیم، دکترمحمد معین ، به نقل از حق سر قفلی ، حق کسب پیشه وتجارت ، ص ۱۳ .
[۴] – فرهنگ دهخدا ، به نقل از حق سر قفلی حق کسب و پیشه وتجارت، ص .
[۵] فرهنگ نفیسی ، ناظم الاصباء به نقل از سر قفلی وحق کسب وپیشه وتجارت در حقوق ایران وفقه اسلام ، تهران انتشارات کشاورز ، (ج چهارم ، ۱۳۸۲) ص ۲۵٫
[۶] – رسائی نیا ، ناصر ، حقوق تجارت ، تهران ، انتشارات خیام ، چا پ اول، ۱۳۷۶ ، جلد اول ، ص ۱۷۹٫
[۷] – قانون روابط موجر ومستاجر معوب۱۳۷۶٫
[۸] – حق سر قفلی ، حق کسب ، پیشه وتجارت ،ص ۱۶
جهت دریافت و خرید متن کامل مقاله و تحقیق و پایان نامه مربوطه بر روی گزینه خرید انتهای هر تحقیق و پروژه کلیک نمائید و پس از وارد نمودن مشخصات خود به درگاه بانک متصل شده که از طریق کلیه کارت های عضو شتاب قادر به پرداخت می باشید و بلافاصله بعد از پرداخت آنلاین به صورت خودکار لینک دنلود مقاله و پایان نامه مربوطه فعال گردیده که قادر به دنلود فایل کامل آن می باشد .
