عنوان :

مقاله سر قفلی

تعداد صفحات : ۵۶

نوع فایل : ورد و قابل ویرایش

چکیده

در این مقاله در ۶ فصل گردآوری شده است.  تعریف سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت و تفاوت سر قفلی با حق کسب پیشه و تجارت، احکام مربوط به  سرقفلی، احکام حق کسب پیشه و تجارت، انتقال سرقفلی یا حق کسب و پیشه، موارد حقوقی اموال تکلیفی.

ظهور و بروز حق کسب پیشه و تجارت در اقتصاد ایران بعد از جنگ جهانی اول حادث شده و پس از پایان جنگ دوم جهانی به دلایل اقتصادی، شکل یافته است.

سیر قانون گذاری و تمایل قانون گذاری بدواً از پذیرش قهری و اجباری این پدیده به عنوان امر موجود و غیر قابل اجتناب و در عین حال محتمل شروع شده سپس به شکل پذیرش این پدیده به عنوان حق موجودی که باید تحت شرایطی حمایت شود بروز کرده (قانون سال ۱۳۳۹) و متعاقباً علی رغم اینکه گرایش یا گرایش هایی در تصمیمات قضایی به بها دادن متعلق به این حق ایجاد شده بوده به جانب تعیین دقیق و مضیق حدود اعمال این حق سیر کرده (قانون سال ۱۳۵۶) و بالاخره با تشکیل حکومت اسلامی به طرف عدم شناسایی و محو کلی آن جز در مواردی که دقیقاً قابل گنجاندن در قالبهای شرعی باشد متمایل شده است (ماده واحده الحاقی سال ۱۳۵۶) اگر قانون گذار در قوانین پس از انقلاب ذکری از این پدیده به میان آورده صرفاً از ناچاری و به منظور احتراز از پیامدهای (شاید سیاسی) انکار ناگهانی و مطلق و یکباره ی این پدیده بوده است و الانفی حق کسب پیشه و تجارت یا سرقفلی با استفاده از متون و احکام فقهی بسیار آسان تر از اثبات و حکم بر حلیت آن است (البته منظور حق کسب پیشه و تجارت با مشخصاتی است که در روابط استیجاری و بر مبنای قانون ۱۳۵۶ متداول است).

تصویب شناسایی حاکمیت قانون مصوب ۱۳۵۶ و پذیرش حلیت حق کسب پیشه و تجارت در مجمع تشخیص مصلحت موید این استنباط است. چه این امر نشانگر آن است که پذیرش حق کسب پیشه و تجارت از مجاری عادی قانون گذار و به عنوان یکی از احکام اولیه میسر نبوده یا حداقل مشکل بوده است.

با توجه به بررسی به عمل آمده از نظریات قضات دادگاه های تهران می توان گفت حق کسب پیشه و تجارت با وضع و مشخصات موجود حقی مسلم و جدی برای مستاجر محل کسب محصول می شود. این حق علی الاصول، قابل انتقال به غیر (تحت شرایطی) است. و در عین حال غیر قابل توقیف بابت بدهی صاحب حق است و به طریق اولی قابل حراج و تملیک از طریق عملیات اجرایی هم نیست (جز در مورد بدهی مالیاتی) و در عین حال این حق در معرض آن است که در صورت تخلف من له الحق ساقط و منتهی شود.

این حق در بازار آزاد عملاً مورد خرید و فروش قرار می گیرد و در اغلب موارد نوعی الزام اخلاقی ناشی از فشار اجتماعی به موافقت با انتقال ان در قبال دریافت درصدی از وجه مورد مبادله (موسوم به حق مالکانه) احساس می کنند.

اداره دارایی نیز از انتقالات این پدیده مالیات می گیرد. لکین حق مالکانه دریافتی مالک مصون از مالیات است.

بالاخره ارزش حق کسب پیشه و تجارت و البته سرقفلی با روندی غیر عادی و گاه باورنکردنی در حال افزایش است و شایعاتی که گه گاه در مورد کاهش آن منتشر می شود صرفاً مربوط است به تقلیل مقطعی که میزان آن هرگز رقم را به آخرین مبدا قبلی افزایش نمی رساند. البته این معنی در مورد همه افزایش ها مصداق دارد.

به طور کلی می تو.ان گفت تمایل به عقیده ی تعلق به حق کسب پیشه و تجارت به اماکنی که به هر گونه و درجه ای محل کسب و کار محسوب می شوند، بیشتر است. و همچنین گرایش محاکم بیشتر به سوی رد دعاوی است که در نتیجه آنها حق کسب پیشه و تجارت مستأجر ساقط می شود.

به طور کلی دادگاه در احراز رابطه استیجاری هر چند که ادله آن ظاهراً ضعیف و غیر مستقیم باشد سعه صدر دارند و بسیاری از روابط را که استیجاری شمردنشان دور از ذهن می نماید، استیجاری تلقی کرده، بر آن آثار خاص این رابطه به ویژه تحقق حق کسب پیشه و تجارت را باور می کنند.

واژه های کلیدی:  سرقفلی ، حق کسب پیشه و تجارت، انتقال، موجر و مستأجر

فهرست مطالب

مقدمه    ۱
گفتار اول:    ۴
تعریف سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت    ۴
گفتار دوم:    ۴
تفاوت سر قفلی با حق کسب پیشه و تجارت    ۴
گفتار سوم:    ۶
سیر تاریخی قانون موجر و مستأجر در ارتباط با حق کسب پیشه و تجارت    ۶
بند اول – قانون سال ۱۳۳۹    ۶
بند دوم قنون سال ۱۳۵۶    ۹
بند سوم قانون سال ۱۳۶۲    ۹
بند چهارم قانون سال ۱۳۶۵    ۱۰
گفتار اول :    ۱۴
سر قفلی در رابطه موجر و مستأجر    ۱۴
گفتار دوم:    ۱۷
سر قفلی و حق کسب پیشه و تجارت خارج از رابطه موجر و مستأجر    ۱۷
گفتار اول:    ۲۰
مالک حق کسب و پیشه و تجارت و کیست؟    ۲۰
گفتار دوم:    ۲۲
موضوع حق کسب پیشه و تجارت (این حق به چه اماکنی تعلق می گیرد)    ۲۲
گفتار سوم:    ۲۴
بانک ها در قالب اماکن حق کسب پیشه و تجارت    ۲۴
گفتار اول:    ۳۰
مقایسه انتقال سرقفلی یا حق کسب و پیشه با مورد اجاره    ۳۰
گفتار دوم:    ۳۱
بازداشت و انتقال اجرایی سر قفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت    ۳۱
بند اول: نظریات مخالفین قابلیت بازداشت و توقیف حق سرقفلی یا کسب پیشه و تجارت    ۳۲
بند دوم: نظر موافقین قابلیت توقیف حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی    ۳۵
گفتار سوم:    ۳۷
مصادیق انتقال اجرایی    ۳۷
بند اول: بازداشت و انتقال اجرایی سرقفلی از طریق دوایر اجرای ثبت    ۳۷
بند دوم: انتقال اجرای سرقفلی از طریق اداره ی اجرای وزارت دارایی    ۳۹
گفتار اول:    ۴۷
وضعیت واقعی حق کسب پیشه و تجارت در حقوق معاصر ایران    ۴۷
گفتار دوم:    ۵۰
اختلافات قضایی و قانونی موجود در مورد این پدیده    ۵۰
منابع و مآخذ    ۵۲

منابع و مآخذ

۱-   احمدی، نعمت، بررسی قانون روابط موجر و مستأجر، تهران: انتشارات اطلس ۱۳۷

۲-   ستوده، حسن، حقوق تجارت، تهران: چاپ دادگستر، ۱۳۷۳

۳-   کاتوزیان، ناصر، عقود معین، تهران: شرکت انتشار، ۱۳۷۱

۴-   کشاورز، بهمن، حق سر قفلی و کسب پیشه و تجارت، تهران: جهاد دانشگاهی، ۱۳۷۴

۵-   قانون موجر موجر و مستأجر

۶-    قانون ورشکستگی و تصفیه

مقدمه

سر قفلی و حق کسب و پیشه و تجارت که آنها را نباید با یکدیگر اشتباه کرد، در نظام اقتصادی ما پدیده های شناخته شده ای هستند. افراد در گفتگوها از خرید و فروش سرقفلی و مالکیت سر قفلی سخن می گویند. در موقع محاسبه و ارزیابی اموال، اشخاص حقیقی و حقوقی منجمله بانکها، که همگی دولتی هستند و شرکتهای دولتی حق کسب و پیشه و تجارت به عنوان یکی از اقلام دارایی به حساب می آیند. وزارت دارایی از نقل و انتقال سرقفلی، مالیات می گیرد و سرقفلی اماکن کسبی مؤدیان را برای استیفاء مالیات معوقه آنها توقیف و حراج می کند. اغلب دادگاهها به الزام موجر به تجویز انتقال حق کسب و پیشه و تجارت مستأجربه غیر، حکم می دهند و در مواردی تخلیه ملک استیجاری را فقط با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت روا می دارند. بنابراین، در نظر اول چنین پنداشته می شود که این حق، حقی است منجز و واجد مالیات و لاجرم در حلیت آن مناقشه ای نباید باشد. بررسی بیشتر موضوع این پندار را بی اعتبار می کند. زیرا در همان حال که سر قفلی مؤدیان بد حساب از طرف اداره دارایی توقیف و حراج می شود. توقیف و فروش سر قفلی متعلق به بدهکار به منظور اجرای مفاد حکم قطعی و لازم الاجرا باشد، توقیف سر قفلی و حق کسب پیشه و تجارت او از طریق دایره اجرای ثبت ممکن است بدون اینکه فروش و تملیک آن به منظور استیفاء طلب میسر باشد.

سر قفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را از بعد اقتصادی نیز می توان مورد بررسی قرار داد زیرا که این جنبه کار بعضاً شگفت شگفت انگیز است. مواردی که سر قفلی و حق کسب و پیشه تجارت یک محل چندین برابر قیمت عرصه و اعیان آن محل است یا حق کسب و پیشه و تجارت تعیینی از طرف کارشناسان، چند یا چندین برابر اجاره بهایی است که مستأجر در تمام مدت اجاره به موجر پرداخت کرده است، کم نیست.

نوعی رابطه مشخص بین میزان اجاره بهای محل سرقفلی آن برقرار است و همین رابطه را بین اجاره بها و حق کسب پیشه و تجارت نیز می توان به وضوح تشخیص دیگری را باعث می شود. میزان سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت در دو بر یک خیابان (در دو ملک استیجاری با مساحت و مشخصات و نحوه استفاده واحد) متفاوت است. نوسانات قیمت سرقفلی و نیز تفاوت میزان آن در نقاط مختلف شهرها و بررسی قضیه از نظر «اکولوژی اجتماعی» ، می تواند موضوع بررسی و تحقیق عمیق و جامعی باشد و در صورتی که با مطالعات آماری توأم شود نهایتاً ممکن است اطلاعات اقتصادی گران بهایی را به دست آورد.

 گفتار اول:

 تعریف سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

هر چند بین سر قفلی و حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر فرق است مع الوصف به علت اینکه کاربرد این دو واژه در عرف جامعه به یک مفهوم و معنی می باشد اصطلاحاً سر قفلی و حق کسب و پیشه را اینگونه تعریف می کنند: حق کسب و پیشه حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند، این حق ناشی از تقدم در شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستأجر محل بوجود آمده است. سر قفلی، وجهی است که مالک در ابتدای عقد اجاره و جدا از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد.

 گفتار دوم:

 تفاوت سر قفلی با حق کسب پیشه و تجارت

۱)  حق کسب و پیشه حقی است تدریجی و به طبع حرفه و شغل مستاجر  که به تدریج و بر اثر فعالیت کسب مستأجر حاصل می شود. در صورتی که سرقفلی فقط در ابتدای عقد اجاره به عنوان مبلغ ودیعه به موجر پرداخت می گردد و در ابتدای ابتدای عقد اجاره وجود دارد.

۲)  مبلغ ودیعه و میزان وجه سرقفلی به موقعیت محلی و کیفی بنا و تجهیزات عین مستأجره بستگی دارد و در نهایت مالک و موجر است که رقم آن را تعین می کند و داوطلب اجاره مخیر در پذیرش یا ردیشنهاد موجر است لکن اختیار قانونی در تغییر آن را ندارد.

۳)  سرقفلی به مالک و موجر پرداخت می شود نه به مستأجر اول و لذا شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی در تعیین میزان آن تأثیری ندارد.

۴)  هر چند که در مورد ماهیت حقوقی وجه بحثهایی وجود دارد ، لکن در حلیت و مشروعیت آن – صرف نظر از اینکه عنوانش چه باشد – تردیدی نیست.

۵)  با توجه به آنچه که گفته شد ، این حق قائم و مربوط به محل است نه شخص به عبارت دیگر اگر چه ممکن است مالک و موجر از فرد داوطلب اجاره محل ، در صورتی که محل را برای مثال طلافروشی بخواهد مبلغی متفاوت با آنچه که مثلاً برای کله پزی ممکن بود بخواهد مطالبه کند ، لکن این امری است به اصطلاح ((سلیقه ای )) و تحت ضابطه ای قرار نمی گیرد ، حال آنکه حق کسب پیشه و تجارت چنین نیست و نوع شغل از اهم امور مؤثر در میزان آن است.

۶)  در تعین میزان سرقفلی هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مالک دخیل نیست و قوای عمومی در این مورد نقشی بر عهده ندارد و داوطلب اجاره محل هم فقط اختیار رد یا قبول خواست مالک را دارد . اما در مورد حق کسب پیشه و تجارت چنین نیست و محکمه صالحه در قضیه دخالت می کند و چنانچه طرفین در مورد میزان و مبلغ حق کسب پیشه و تجارت توافق و تراضی نکند ، فصل ترافع می نماید.

۷)  سر قفلی را مالک و موجر می تواند نگیرد و اگر چنین کرد و ملک خود را اجاره داد نمی توتند بعدا از مستأجر چیزی بابت سرقفلی مطالبه کند. به عبارت دیگر حق سرقفلی ذاتاً قبول اعراض و اسقاط است. حال آنکه حق کسب پیشه و تجارت چون در آغاز مدت اجاره موجود نیست در موقع انعقاد عقد اجاره قابل اسقاط نیست و چنانچه چیزی بر خلاف مورد بین طرفین شرط شود طبق ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باطل و غیر قابل ترتیب اثر خواهد بود.

 گفتار سوم:

سیر تاریخی قانون موجر و مستأجر در ارتباط با حق کسب پیشه و تجارت

بند اول – قانون سال ۱۳۳۹

در این قانون ( حق کسب پیشه و تجارت ) به طور عام و مطلق مورد شناسایی قانونگذار قرار گرفت و قانونگذار رابطه بین این حق و شخص مستأجر را به حداقل رساند.

ماده یازدهم قانون در مقام احضاءعوامل مؤثر در میزان این حق صرفاً به طول مدت اشتغال و حسن شهرت مستأجر ، اشاره کرد و سایر عوامل چیزهاییهستند که یا قائم به محل هستند (نه شخص) و یه از ارتباط قرار دادی موجر و مستأجر ناشی می شوند نه خصوصیات فردی مستأجر.

قانونگذار با شناسایی منجز اصل حق ، برخی مزایای متفرع از آن را نیز برای مستأجر قائل شده بود. از قبیل حق مستأجر سابق که در اجاره کردن ملکس از تخلیه و نوسازی و حق انتقال به غیر . این مزایا (با توجه به واقعیت های موجود و مسائل عینی) فایده عملی در بر نداشت و می توان گفت که امکان استفاده مستأجر از آنها تقریباً منتفی بود. لکن همین موارد مبنا و پایه ای برای برقراری همین حقوق در قانون ۱۳۵۶ (با رعایت امکانات عملی) قرار گرفت.

با توجه به اجمال قانون ، عده ای از قضات بر آن شدند که پرداخت حق کسب پیشه و تجاری منحصر به دو مورد مصرح در ماده نهم نیست. بلکه به مستأجری هم که به علت تخلف از شروط اجاره نامه یا ضوابط قانونی حکم تخلیه اش صادر می شود باید این حق را پرداخت. استدلال ایشان این بود که: اگر حق کسب پیشه و تجارت حقی مستقر برای مستأجر است که با انعقاد عقد اجاره وجود می یابد حذف و اسقاط آن، مستلزم وجود سبب قانونی خواهد بود. مجازات مستأجر متخلف همان تخلیه محل استیجاری است که (علیرغم استمرار رابطه پس از انقضاء مدت در محل های کسبی) بر خلاف میل مستأجرصورت می گیرد لکن این تخلف موجب نفی و سقوط حق کسب پیشه و تجارت نمی شود و نمی توان مستأجر را بابت تخلفش به تادیه دو غرامت یعنی تخلیه محل و از دست دادن حق کسب و پیشه و تجارت محکوم کرد.

جهت دریافت و خرید متن کامل مقاله و تحقیق و پایان نامه مربوطه بر روی گزینه خرید انتهای هر تحقیق و پروژه کلیک نمائید و پس از وارد نمودن مشخصات خود به درگاه بانک متصل شده که از طریق کلیه کارت های عضو شتاب قادر به پرداخت می باشید و بلافاصله بعد از پرداخت آنلاین به صورت خودکار  لینک دنلود مقاله و پایان نامه مربوطه فعال گردیده که قادر به دنلود فایل کامل آن می باشد .